공인중개사의 중개대상물의 종류 간단설명

1. 토지

토지란 일정한 범위에 걸친 지면에 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 수직의 상 · 하를 포함합니다.

​①1 필의 토지
필지는 구획된 대지를 세는 단위로 당연히 중개대상물에 해당됩니다.

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②1 필의 토지의 일부
토지의 거래단위는 '필'이므로 분필 절차를 하기 전에는 거래하거나 담보물권을 설정할 수 없습니다.

​그래서 소유권이나 저당권의 목적물이 될 수 없습니다.

하지만 용익물권(지상권, 지역권, 전세권)처럼 빌려주는 경우에는 1필지의 토지 일부도 가능합니다.

​
③대토권
대토권이란 주택이 철거된 경우 일정 요건하에 택지개발지구 내 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위를 말합니다.

​이러한 대토권은 중개대상에 해당되지 않습니다.

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대토권은 이 사건 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위에 불과하고,

특정한 토지나 건물 기타 정착물 또는 법 시행령이 정하는 재산권 및 물건에 해당한다고 볼 수 없으므로 법 제3조에서 정한 중개대상물에 해당하지 않는다고 볼 것이다.(대법원 2011디 23682 판결)

 

2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물

①건물
건물은 토지에 정착한 건조물로 토지와는 완전히 독립한 별개의 부동산을 말합니다.

​따라서 건물은 토지와 별개로 권리의 객체가 되며, 중개대상물이 됩니다.

토지의 정착물은 토지에 충분히 부착되어 그 용도를 해하지 않고는 이동할 수 없을 정도에 해당되는 것을 의미합니다.

그래서 이동용 차량 주택이나 판잣집은 중개대상물이 될 수 없습니다.

​세차장 구조물도 토지의 정착물에 해당하지 않습니다.

 

콘크리트 지반 위에 볼트조립 방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다음 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장 구조물이 민법상 부동산인 ‘토지의 정착물’에 해당하지 않는다고 한 사례.

-대법원 2008도 9427 판결

권리금도 중개대상물에 해당하지 않습니다.

 

영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 공인중개사법 각 제3조에서 정한 '중개대상물'에 해당하지 않는다.

-대법원 2008도 9427판결

 

②미등기 · 무허가 건물
건물의 중개대상물에 등기 여부는 불문합니다.

​따라서 미등기 건물이나 무허가 건물도 중개대상물이 됩니다.

​토지와 마찬가지로 1동의 건물의 일부는 구분 또는 분할등기절차를 밟기 전까지는 매매의 대상이 되지 못합니다.

​하지만 1동의 건물 일부에 대하여도 전세권이나 임차권을 설정할 수 있으므로 중개대상물이 됩니다.

 

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③장래의 건물(분양권, 분양 증서)
분양권은 중개대상물에 해당됩니다.

 

공인중개사법 제3조 제2호에 규정된 중개대상물 중 '건물'에는 기존 건축물 뿐만 아니라 장차 건축될 특정한 건물도 포함되므로, 장차 건축될 아파트의 동 · 호가 특정되어 거래의 목적이 되는 경우에는 그 특정 아파트가 완성되기 전이라도 이에 관한 분양, 매매 등 거래를 중개하는 것은 '건물'의 중개에 해당한다.

대법원 2011다 778870 판결

 

 

기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건을 규정하고 있는바, 법 제3조에서 말하는 건물에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함되므로 아파트의 특정 동·호수에 관하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후 그에 관한 매매 등 거래를 중개하는 것은 건물의 중개에 해당하나,

아파트 추첨 기일에 신청을 하여 당첨되면 아파트의 분양 예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 입주권은 법 제3조에서 말하는 중개대상물에 해당하지 않는다.

-대법원 2001다 23682 판결

 

④ 그 밖의 토지 정착물
명인방법을 갖춘 수목의 집단

명인방법은 나무의 껍질을 벗겨 먹이나 페인트로 이름을 새기거나 귤밭에 새끼줄을 두르고 푯말을 세우는 방법 등을 말하며 예부터 인정한 관습법상 공시방법입니다.

​하지만 이런 방법만으로 명인방법을 갖춘 수목의 집단이라는 것을 인정받기 어려운 경우도 있으니 주의해야 합니다.

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명인방법은 지상물이 독립된 물건이며 현재의 소유자가 누구라는 것이 명시되어야 하므로, 법원의 검증 당시 재판장의 수령 10년 이상 된 수목을 흰 페인트 칠로 표시하라는 명에 따라 측량 감정인이 이 사건 포푸라의 표피에 흰 페인트칠을 하고 편의상 그 위에 일련번호를 붙인 경우에는 제3자에 대하여 이 사건 포푸라에 관한 소유권이 원고들에게 있음을 공시한 명인방법으로 볼 수 없다.(대법원 89다카 23022판결)

 

 
3. [입목에 관한 법률]에 따른 입목

입목이란 토지에 부착된 수목의 집단으로 그 소유자가 이 법에 의해 '소유권 보존의 등기'를 받은 것을 말합니다.
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이 경우 입목은 부동산으로 보며 입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 저당권의 목적이 될 수 있습니다.

그리고 토지소유권이나 지산권의 처분의 효력이 입목에 미치지 않습니다.

 

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4.[공장 및 광업재단 저당법]에 따른 공장재단 및 광업재단

①공장 재단
공장이란 영업을 하기 위하여 물품의 제조 · 가공 · 인쇄 · 촬영 · 방송 또는 전기나 가스의 공급 목적에 사용하는 장소를 말합니다.

​공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 기업 재산으로 이법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 '공장재단'이라고 합니다.

​'공장재단'에는 토지와 건물에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물에 미칩니다.

​공장재단의 소유권보존등기의 효력은 소유권보전등기를 한 날부터 10개월 내에 저당권설정 등기를 하지 아니하면 상실됩니다.

공장재단은 소유권과 저당권 외의 권리의 목적이 되지 못하지만 저당권자가 동의한 경우 임대차의 목적물이 될 수 있습니다.

②광업 재단
광업재단이란 광업권과 광업권에 기하여 광물을 채굴, 취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업 재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말합니다.

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광업재단의 구성은 다음과 같습니다.

*토지, 건물, 그 밖의 공작물

*기계, 기구, 그 밖의 부속물

*8항공기, 선박, 자동차 등 등기 또는 등록이 가능한 동산 

*지상권이나 그 밖의 토지사용권

*임대인이 동의하는 경우에는 물건의 임차권

*지식 재산권