사례 A는 B 공인중개사를 통해 C와 아파트 매매계약을 헀습니다. 그런데 알고 보니 B는 무면허 공인중개사로 중개사 자격도 없고, 중개 사무실도 없었습니다. A는 B에게 너는 무면허이니 중개수수료를 낼 수 없다고 말했습니다. B는 자신은 비록 무면허이긴 하지만 거래 중개를 했으니 중개수수료를 받을 자격이 있다고 했습니다. 그럼, 무면허 공인중개사와 중개 시 중개수수료를 내야 할까요? 판결 주지 않아도 된다. 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행규정에 해당한다. (대법원 선고 2008다 75119 판결) 해설 강행규정은 말 그대로 강제로 행하는 규정으로 당사자의 의사와 관계없이 적용되는 법을 말합니다..

사례 A는 B와 월세계약을 했습니다. 어느덧 월세기간이 만료되었고, A는 B에게 보증금을 돌려달라고 요구했습니다. 하지만, B는 새로운 임차인이 들어올 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다고 했습니다. 화가 난 A는 보증금을 돌려주지 않으면 월세를 내지 않겠다고 맞섰습니다. 그럼, 임대인이 보증금을 안주면 월세를 안내도 될까요? 판결 실제로 살지 않고 점유만 하는 경우 월세를 내지 않아도 된다. 단, 살고 있다면 월세를 내야 한다. 임차인이 임대차 계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나, 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익 하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바가 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해..

사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물이 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있을까? 판결 유치권을 행사할수 없다. 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사 중단 시 까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다. (대법원 2007마 98 결정) 신축 건물에 대해서 유치권을 행사할수 있을까? 판결 유치권 행사가 가능하다. 주택 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생..

사례 A는 기존 임차인이 있는 상가를 매수했습니다. 그런데 기존 임차인 B는 상가를 매수하기 전부터 이미 임대료를 연체하고 있다는 사실을 알게 됐습니다. 걱정이 된 A는 자신도 임대료를 제대로 받지 못할 것을 우려해 차임연체를 이유로 임대차 계약을 해지하겠다고 B에게 통보했습니다. B는 자신이 임대료를 연체한것은 사실이지만, 이것은 전 임대인일 때라고 아직 A와의 계약에서 임대료를 연체한 것은 아니니 차임연체를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없다고 주장했습니다. 그럼, 새 건물주는 기존 임차인의 임대료 연체를 이유로 계약해지를 할수 있을까요? 판결 새 건물주가 전 건물주때부터 차임연체를 이유로 계약을 해지하고 싶다면 연체차임채권을 인수해야 한다. 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차..

본 계약을 하기 앞서 가계약을 하는 경우가 종종 있습니다. 매도인이 놓치고 싶지 않은 물건에 대해 다른 사람이 구입할까 봐 정식 계약 전 미리 예약하는 것이 가계약입니다. 그런데 가계약 후 본계약에서 무슨 문제가 생겨 계약이 취소되는 경우가 있습니다. 이런 경우, 가계약금은 다시 환불받을수 있을까요? 판례 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급 방법에 대한 합의가 있으면 다시 환불받을 수 없다. 계약의 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나, 그 본질적 사항이나 중요사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는..

사례 임차인 A는 임대인 B의 건물에 세 들어 장사를 시작했습니다. 작은 슈퍼마켓을 하는 임차인 A는 그래도 나름 장사가 잘 되어서 열심히 슈퍼마켓을 운영하고 있었습니다. 그러던 어느날 A의 가게에 도둑이 들어 도둑은 유리창을 깨고 가게에 있는 물건을 훔치고 도망갔습니다. 가게 수리비에 도둑맞은 물건 등 임차인 A의 손해는 이만저만이 아닙니다. 그래서 임차인 A는 임대인 B에게 수리비 및 손해배상을 청구하고 싶어 졌습니다. 그럼, 상가건물에 도둑이 들면 임대인 책임일까요? 판례 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임차인의 안전배려나 도둑 방지를 해야 할 의무가 없다. 통상의 임대차 관계에 있어서 관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인..

사례 A는 XX광역시에서 토지 100평을 가지고 있습니다. 그런데 XX광역시는 A의 토지를 무단으로 56년 동안 사용했습니다. 하지만 A는 토지에 대한 임대료를 요구하거나 사용을 금지할 것을 요구하는 등의 토지에 대한 권리를 행사하지 않았습니다. 그러다 56년이 지난 후에야 A는 XX 광역시를 상대로 부당이득 반환을 청구했습니다. 하지만 XX광역시는 A가 장기간 토지에 대한 권리를 행사하지 않아, 앞으로 그 권리를 행사하지 않을 것이라는 정당한 기대를 가지게 돼었다면서 부당이득 반환 청구는 신의성실의 원칙에 반한다고 주장했습니다. 그럼, 토지 소유자가 토지에 대한 권리를 오랜시간 행사하지 않으면 부당이득 청구권은 소멸될까요? 판례 토지소유자가 장기간 권리를 행사하지 않았다는 사정만으로는 부당이득 청구권이..

사례 매수인 A와 매도인 B는 상가 매매계약을 했습니다. 매매가격은 6억으로 계약금은 6,000만 원입니다. 계약 당시 매수인 A는 중도금을 많이 내겠다면서 계약금을 1,000만 원만 지급했습니다. 그런데 계약 후, 매수인 A는 상가의 미래가 불투명해 보여 매매계약을 해지하고 싶었습니다. 그래서 매수인 A는 매도인 B에게 매매계약 해지를 통보합니다. 그럼, 계약금을 일부만 지급한 상태에서 계약을 해지할 수 있을까요? 판결 해제할 수 없다. 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할수 ..

사례 A와 B는 아파트 매매를 했습니다. A는 계약금을 지급하고, 중도금과 잔금 날짜를 맞추었습니다. 그런데 아파트값이 갑자기 폭등하면서 A는 B가 혹시 매매계약을 취소할까 중도금 날짜보다 더 일찍 중도금을 보냈습니다. 한편 B는 아파트값이 폭등하자 차라리 계약금을 포기하는데 더 이익이라고 생각해 계약해지의사를 A에게 보냈습니다. 그럼 중도금을 선지급 시 매매계약을 해제할수 있을까요? 판결 원칙적으로는 계약을 해지할 수 없다. 단, 당사자 사이 '이행기 전에는 착수하지 아니하기로 한다'는 특약이었거나 매도인이 먼저 매매계약 해제의사를 표시하고 '매수인에게 해약금 수령을 말하고 기한이 넘기는 공탁을 하겠다는 통지'를 한 경우 해제할 수 있다. 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전..

사례 A는 친구가 사업자금이 필요하다해서 자신의 집을 담보로 은행에서 대출을 받아 친구에게 빌려줬습니다. 하지만, 친구 사업은 결국 망해서 A의 집은 경매로 넘어갔습니다. A는 경매대금을 단 한푼도 받지 못했지만 세무서에서는 양도소득세를 내라는 우편을 받았습니다. 그럼, 경매로 넘어간 부동산의 양도소득세는 내야하나요? 판결 양도소득세를 내야한다. 부동산의 임의 경매절차에서 그 기초가 된 근저당권설정등기가 제삼자의 채무에 대한 물상보증으로 이루어졌어도 낙찰된 부동산의 양도인은 물상보증을 한 소유자이고 낙찰 대금도 그의 양도소득으로 귀속되는 것이다. (대법원 선고 2000두 1508 판결) 해설 양도는 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로..