공인 중개사법 제33조 6호에는 다음과 같이 명시되어 있습니다. '중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위'는 금지사항입니다. 이유는 공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래하거나 당사자 쌍방을 대리하면 자신의 이익을 위해 이용할 수 있다고 판단하기 때문입니다. 그럼 만약 공인중개사와 중개의뢰인이 직접 거래시 그 계약은 무효일까요? 유효일까요? 판결 공인중개사와 중개의뢰인의 직접 부동산 거래시 계약 자체는 '유효'하다. 규정을 위반하여 한 거래행위가 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 행위의 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 입법 목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없고, 단지 직접 거래라는 이유로 효력이 부..

사례 A는 경매로 B의 아파트를 샀습니다. B는 아파트가 경매로 넘어간 상황이라서 그런지 아파트 관리비를 내지 않아 100만 원가량 연체되었습니다. A가 아파트에 입주하자 해당 아파트 입주자 대표회의에서 '공동주택관리 규약'에 따라 B가 내지 않은 관리비를 A에게 대신 내라고 요구했습니다. 해당 공동주택관리 규약 제6조에는 '관리 규약은 입주의 지위를 승계한 자에 대해서도 그 효력이 있다'와 제13조 '관리주체는 관리비 사용료 및 특별 수선 충당금에 대한 채권은 입주의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다'라고 되어 있습니다. 하지만 A는 B의 밀린 관리비를 낼수 없다고 했습니다. 그럼 전 집주인의 밀린 관리비를 새 집주인이 대신 내야하나? 판례 관리비를 낼 필요는 없다. 하지만 집합건물의 공용 ..

사례 A는 B와 토지매매계약을 했습니다. 그런데 이 토지는 원래 C의 토지로 B가 위조된 판결정본, 송달 증명원, 확정 증명원을 첨부해 거짓으로 명의 이전을 한 땅이었습니다. 이 과정에서 B가 제출한 서류는 당사자의 주소, 날짜, 기재 방식등이 일반적인 작성 관행과 달랐지만 담당 등기관은 이를 알아차리지 못하고 등기 신청이 적법한 것으로 처리했습니다. A와 B가 토지 매매계약을 체결하고 A의 토지가 됐습니다. 그런데 얼마 후 진정한 땅 주인인 C는 자신의 토지가 A의 토지가 된 것을 알고 소송을 걸어 B, A의 등기기록을 모두 말소했습니다. 졸지에 땅을 빼앗긴 A는 B를 고소하면서, 동시에 등기관의 직무상 과실로 인해 자신이 B명의 토지로 믿어 재산상 큰 손해를 보았으니 국가가 배상해야 한다고 국가를 상..

부동문자란? 부동문자는 미리 종이에 인쇄되어 있는 조항을 말합니다. 사례 서울특별시에서 수년동안 A의 땅을 무단으로 사용했습니다. 나중에 이 사실을 알게 된 A는 서울을 상대로 토지를 수용하거나 토지 사용료를 내달라고 요구했습니다. 서울특별시는 아무런 대응을 하지 않자 A는 서울특별시를 상대로 고소했습니다. 그제야 서울특별시는 A에게 그 땅을 사기로 매매계약을 합니다. 서울특별시 담당 공무원 B가 미리 작성한 계약서를 들고 A와의 계약을 체결했습니다. A는 그 계약서를 자세히 보지 않고 서명했습니다. 그 계약서는 서울특별시가 일률적으로 사용하고 있는 양식화된 문서로 내용 중 '계약이 성립되면 A는 계약일 이전의 토지에 대한 어떠한 권리도 서울특별시에게 주장하지 못한다'라는 부동문자로 인쇄된 조항이 있습니..

사례 임차인 A와 임대인 B는 상가 임대차 계약을 맺었습니다. 그리고 임차인 A는 열심히 장사를 했고, 어느덧 계약한 지 10년이 넘었습니다. 그런데 임대인 B는 새로운 임대인 C에게 그 상가를 팔았고, 새로운 임대인 C는 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 임차인 A는 새로운 임차인 D를 새로운 임대인 C에게 주선하며 권리금을 받을 수 있도록 요구했으나 새로운 임대인 C는 자신이 직접 상가를 운영하겠다며 이를 거부했습니다. 이에 임차인 A는 권리금 회수 기회를 방해했다며 새로운 임대인 C를 고소했습니다. 그럼, 상가 계약갱신요구권이 종료된 후에도 권리금 회수 기회를 보장받을수 있을까요? 판결 임대차 기간이 10년이 지나 계약갱신 요구권이 없어도 권리금 회수 기회는 보호받는다. 같은 법 제 10조제10조 ..

사례 매수인 A와 매도인 B는 상가를 사기 위해 매매계약을 했습니다. 보통 계약금은 매매대금의 10%를 걸지만, 매수인 A는 매도인 B의 요구로 30%의 계약금을 냈습니다. 그러나 계약 후 매수인 A는 갑자기 경제 상황이 안 좋아져 매도인 B의 상가를 구입할 수 없어졌습니다. 그래서 매수인 A는 상가 매매계약을 해제했습니다. 매도인 B는 매수인 A가 매매계약을 해제했으니 모든 계약금을 가져가겠다고 말했습니다. 하지만 매수인 A는 보통 계약금으로 10%만 거는데 난 30%를 걸었으니 나머지 20%를 환불해 달라고 주장합니다. 그럼, 계약금을 많이 걸고 계약할때 나중에 계약 해지 시 계약금을 반환받을 수 있을까요? 판결 계약금을 많이 지불하고 계약 해지시 계약금의 일부를 반환받을 수 있다. 이미 지급한 계약..

사례 매도인 A와 매수인 B는 상가 매매계약을 했습니다. 매도인 A는 양도세를 줄이기 위해 매수인 B에게 다운계약서를 쓸 것을 요구했습니다. 매수인 B는 그 요구를 받아들였습니다. 원래 상가 매매가격은 1억원인데 계약서 상 매매대금은 5천만 원으로 계약서를 작성했습니다. 그 대신 매매가격은 500만 원 깎아서 계약금 1천만 원, 잔금 8,500만 원에 거래하기로 약속했습니다. 하지만 매수인 B는 나중에 다운계약서를 쓰다 들켜 불이익이 생길까 하는 두려움에 다운계약서를 쓰지 않겠다고 말했습니다. 그리고 잔금날 거래하기로 한 잔금 8,500만원만 보냈습니다. 이에 매도인 A는 9,500만원은 다운계약서를 작성했을 때 가격이고, 다운 계약서 작성을 거부했으니 500만 원을 더 보내라고 요구했습니다. 하지만 매..

사례 임대인 A와 임차인 B는 상가 임대차 계약을 했습니다. 계약 시 임대인 A는 '2개월 이상 임대료 연체 시 강제명도 한다'는 특약을 맺었습니다. 임차인 B는 식당을 차려 열심히 장사를 했지만, 경기가 어려워 결국 임대료가 밀리기 시작했습니다. 2달치 임대료가 밀리자 임대인 A는 연체차임을 이유로 임차인 B의 간판을 철거하고 출입문에 폐업을 알리는 공고문을 붙였습니다. 임차인 B는 영업방해라고 주장했습니다. 그럼, 임차료 밀릴 때 강제 명도 특약은 유효할까요? 판결 강제명도 특약은 무효다. 2. 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강..

사례 임차인 A는 임대인 B와 한 상가에 임대차 계약을 하고 중국집을 개업했습니다. 그런데 임대인 B가 새로운 임대인 C와 매매계약을 하여 해당 상가를 팔아버렸습니다. 상가 매매후 임차인 A는 새로운 임대인 C에게 임대차 계약 해지를 요구했습니다. 새로운 임대인C는 기존 임차인이 있다는 것을 보고 상가를 매매한 것이라 임대차 계약해지는 들어줄 수 없고, 정 나가고 싶으면 같은 조건의 임차인을 구해오라고 요구했습니다. 하지만 임차인A는 무작정 계약해지를 요구했습니다. 그럼, 임대차 계약 도중 임대인이 바뀌면 임차인은 계약해지가 가능할까요? 판결 계약해지를 할수 있다. 상가의 경우 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이..

사례 매수인 A와 매도인 B는 토지 매매계약을 했습니다. 그러면서 '잔금을 잔금날에 지급하지 않으면 계약은 자동으로 해제된다'는 특약을 맺었습니다. 그런데 매수인 A는 계약금과 중도금은 정해진 날짜에 지급했지만, 잔금은 사정이 생겨 1주일 늦게 지급했습니다. 한편, 매도인 B는 계약 후 토지의 가격이 급등하자 땅을 팔기 아까웠습니다. 그래서 매도인 B는 잔금을 이유로 계약을 해제한다고 통보했습니다. 그럼 부동산 매매계약 할 때 잔금 미지급으로 계약이 자동으로 해제되는 특약은 유효할까요? 판례 해제할수 없다. 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유..