임차료 밀릴 때 강제 명도 특약은 유효할까?

사례

임대인 A와 임차인 B는 상가 임대차 계약을 했습니다.

 

계약 시 임대인 A는 '2개월 이상 임대료 연체 시 강제명도 한다'는 특약을 맺었습니다.

 

임차인 B는 식당을 차려 열심히 장사를 했지만, 경기가 어려워 결국 임대료가 밀리기 시작했습니다.

 

2달치 임대료가 밀리자 임대인 A는 연체차임을 이유로 임차인 B의 간판을 철거하고 출입문에 폐업을 알리는 공고문을 붙였습니다.

 

임차인 B는 영업방해라고 주장했습니다.

 

그럼, 임차료 밀릴 때 강제 명도 특약은 유효할까요?

반응형

 

판결

강제명도 특약은 무효다.

 

2. 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것이므로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다....

 

~법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반되어 무효라고 할 것이고,

 

또한 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사가 입회하였다든가 간판철거 당시 피해자의 신고로 출동한 경찰관이 간판철거를 제지하지 아니하고 그냥 돌아갔다는 사정만으로 피고인의 간판철거 행위가 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한 데 정당한 이유가 있다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에서 선 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

(대법원 2005.3.10 선고 2004도 341)

 

반응형

 

해설

강제명도 특약과 제소 전화해는 엄연히 다른 개념입니다.

 

제소전 화해는 당사자의 협의로 작성된 제소전 화해조서를 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 합니다.

 

이 화해는 현재의 다툼뿐만 아니라 미래에 발생하게 될 다툼에서 사용가능합니다.

 

즉, 단순히 두 명이 합의한 특약과 제소 전화해는 다릅니다.

 

강제집행은 동의한다는 공증 또는 판결을 받은 후에 가능합니다.

 

개인이 강제명도를 하는 것은 불법입니다.

 

이 판결은 임차인을 보호해 주지만, 반대로 임대인의 재산권 행사를 방해하기도 하기 때문에 임대인을 보호해 주는 제도도 필요하다고 생각합니다.