부동산 매매계약 할때 잔금 미지급으로 계약이 자동으로 해제된는 특약은 유효할까?

사례

매수인 A와 매도인 B는 토지 매매계약을 했습니다.

 

그러면서 '잔금을 잔금날에 지급하지 않으면 계약은 자동으로 해제된다'는 특약을 맺었습니다.

 

그런데 매수인 A는 계약금과 중도금은 정해진 날짜에 지급했지만, 잔금은 사정이 생겨 1주일 늦게 지급했습니다.

 

한편, 매도인 B는 계약 후 토지의 가격이 급등하자 땅을 팔기 아까웠습니다.

 

그래서 매도인 B는 잔금을 이유로 계약을 해제한다고 통보했습니다.

 

그럼 부동산 매매계약 할 때 잔금 미지급으로 계약이 자동으로 해제되는 특약은 유효할까요?

 

반응형

 

판례

해제할수 없다.

 

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기간을 도과하였더라도 이행지체에 빠진것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없다.

(대법원 1994. 9.9 선고 94다 8600 판결, 1993.12.28 선고 93다 777 판결 등 참조)

반응형

 

해설

특별한 사정이 없는 한 잔금 지급을 하지 못할때 계약을 자동으로 해제한다는 특약이 있더라도 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권 이전 등기 의무는 동시 이행관계라고 합니다.

 

그래서 매도인은 잔금 지급일 날 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비하여 소유권 이전을 할 수 있다는 것을 매수인에게 알려 매수인을 이행지체에 빠지게 했을 때 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다는 것입니다.

 

따라서, 잔금 미지급을 이유로 한 계약 자동 해제 특약은 별다른 효력이 없다고 할 수 있습니다.