우리나라 등기 제도는 어떤 특징이 있을까?

등기는 부동산 거래 시 매우 중요한 정보입니다.

 

이 등기를 잘 살펴보아야 부동산 거래 시 위험을 줄일 수 있습니다.

 

그러면 우리나라 등기 제도는 어떤 특징이 있을까요?

 

 

 

1. 등기부와 대장의 이원화

등기와 대장 모두 국가가 관리를 하지만 그 목적이 서로 다릅니다.

 

등기는 거래의 안전을 위한 부동산에 대한 권리관계를, 대장은 부동산 자체의 사실적 상태, 현황을 과세 기타 행정목적에 제공하기 위해 있습니다.

 

그래서 등기부는 법원에서 관리하고 대장은 대장소관청이 관리합니다.

 

일반적으로 등기부와 대장은 정보가 일치하지만, 다른 경우도 있습니다.

 

만약 불일치 하는 경우 부동산의 사실적 현황은 대장을 기준으로 하고, 권리관계는 등기부를 기준으로 확정합니다.

 

간단히 말해 토지면적, 지목은 토지대장 기준으로, 소유권은 등기를 기준으로 합니다.

 

 

2. 물적 편성주의 및 토지·건물 등기부의 이원화

물적 편성주의 원칙에 따라 1개의 부동산에는 1개의 등기가 있어야 합니다.

 

대부분의 나라는 토지만을 독립한 부동산으로 보지만, 우리나라와 일본은 토지와 건물을 각각 분리된 독립된 부동산으로 보아 토지등기부와 건물등기부가 따로 있습니다.

 

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3. 공동 신청주의 원칙

법에서 '등기는 법률에 다른 규정이 없는 한 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 하고, 등기 권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다'라고 하여 공동 신청주의를 채택하고 있습니다.

 

따라서 등기 시 양 당사자 또는 그 대리인이 등기소에 출석해야 합니다.

 

 

4. 형식적 심사주의

우리나라 판례에는 '등기관은 등기신청에 대하여 [부동산 등기법]상 그 등기신청에 필요한 서면에 제출되었는지 및 제출된 서면이 형식적으로 진정한 것인지를 심사할 권한을 가지고 있으나 그 등기 신청이 실체법상의 권리관계와 일치하는지를 심사할 심사권한은 없으므로, 등기관으로서는 오직 제출된 서면 자체를 검토하거나 이를 등기부와 대조하는 등의 방법으로 등기신청의 적법 여부를 심하여야 한다'라고 나와있습니다.

 

즉, 등기부에 나와 있는 내용이 100% 맞다고 할수 없습니다.

 

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5. 성립요건 주의

[민법 제 186조]에서 '부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다'라고 규정하여 부동산 물권 변동에 관하여 성립요건 주의를 채택했습니다.

 

다만, 예외로 [민법 제 187조]에 있는 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률에 의한 부동산 물권의 변동은 등기를 하지 않아도 효력이 생깁니다.

 

하지만 처분시 등기를 해야 가능합니다.

 

 

6. 공신력 불인정

우리나라 등기는 공신의 원칙이 없습니다.

 

따라서 등기부만 믿고 거래하다 문제가 생겨도 물권을 취득하지 못하는 경우가 있습니다.

 

대표적으로 '니코틴 살인사건'이 있습니다.

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/056/0010785781?sid=102

‘나라’한테 샀는데, ‘등기부’도 확인했는데…땅을 뺏기다

 

위 기사에 따르면 아내가 남편을 니코틴으로 살해한 뒤 아파트를 상속받았습니다.

 

그리고 아파트를 팔았는데 나중에 아내가 남편을 살해한 것이 밝혀지고, 아내는 상속권이 박탈되어 조카에게 아파트 소유권이 넘어갔습니다.

 

아파트를 산 사람은 졸지에 아파트 소유권을 잃어버리고, 아내는 감옥안에 있어 보상받을 수 없는 처지에 빠집니다.

 

우리나라가 공신력을 인정하지 않는 이유는 일제강점기와 6.25를 거치면서 토지의 소유권이 불분명해졌기 때문입니다.

 

그래서 진정한 소유자가 파악되지 않아 등기의 공신력이 인정하지 않는것입니다.

 

등기의 공신력을 인정하기 위해 2004년 추진한 적이 있지만 실제 권리관계를 파악하기 위한 막대한 예산과 진정한 소유자를 보호하기 위한 제도가 미비하다는 이유로 추진이 실패했습니다.