임대차 계약 도중 임대인이 바뀌면 임차인은 계약해지가 가능할까?

사례

임차인 A는 임대인 B와 한 상가에 임대차 계약을 하고 중국집을 개업했습니다.

 

그런데 임대인 B가 새로운 임대인 C와 매매계약을 하여 해당 상가를 팔아버렸습니다.

 

상가 매매후 임차인 A는 새로운 임대인 C에게 임대차 계약 해지를 요구했습니다.

 

새로운 임대인C는 기존 임차인이 있다는 것을 보고 상가를 매매한 것이라 임대차 계약해지는 들어줄 수 없고, 정 나가고 싶으면 같은 조건의 임차인을 구해오라고 요구했습니다.

 

하지만 임차인A는 무작정 계약해지를 요구했습니다.

 

그럼, 임대차 계약 도중 임대인이 바뀌면 임차인은 계약해지가 가능할까요?

반응형

 

 

 

판결

계약해지를 할수 있다.

 

상가의 경우

임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 아니고,

 

목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 그 지위를 양도할 수 있다 할 것이나,

 

이경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

(대법원 1998. 09.02 자 98마 100)

 

주택의 경우

그러나 임차인의 보호를 위한 주택 임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고...

(대법원 2021다 251020 판결)

 

반응형

 

해설

임대인이 바뀌면 주택이든 상가이든 일정기간 안에 계약해지를 원하면 해지할 수 있다고 보고 있습니다.

 

주택의 경우 원래는 안 됐지만, 최근 전세사기가 워낙 많이 일어나고 사기 수법으로 바지사장을 내세우는 경우가 많아 판결이 바뀌었다고 볼 수 있습니다.

 

임차인의 경우 새로운 임대인이 보증금을 제대로 줄 수 있을지 걱정되기 때문에 임대인이 바뀔 경우 임차인이 원하면 계약해지를 하는 게 맞다고 생각합니다.