다운계약서 특약 작성후 이를 어길시 계약 해지가 가능할까?

사례

매도인 A와 매수인 B는 상가 매매계약을 했습니다.

 

매도인 A는 양도세를 줄이기 위해 매수인 B에게 다운계약서를 쓸 것을 요구했습니다.

 

매수인 B는 그 요구를 받아들였습니다.

 

원래 상가 매매가격은 1억원인데 계약서 상 매매대금은 5천만 원으로 계약서를 작성했습니다.

 

그 대신 매매가격은 500만 원 깎아서 계약금 1천만 원, 잔금 8,500만 원에 거래하기로 약속했습니다.

 

하지만 매수인 B는 나중에 다운계약서를 쓰다 들켜 불이익이 생길까 하는 두려움에 다운계약서를 쓰지 않겠다고 말했습니다.

 

그리고 잔금날 거래하기로 한 잔금 8,500만원만 보냈습니다.

 

이에 매도인 A는 9,500만원은 다운계약서를 작성했을 때 가격이고, 다운 계약서 작성을 거부했으니 500만 원을 더 보내라고 요구했습니다.

 

하지만 매도인 B는 9,500만원에 하기로 약속했으니 500만 원은 줄 수 없다고 합니다.

 

이에 매도인 A는 잔금수령을 거부하고 매매계약 해제를 통지했습니다.

 

그럼, 다운계약서 특약 작성후 이를 어길 시 계약 해지가 가능할까요?

 

 

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판결

해지할수 없다

 

 

다운계약서 작성 의무는 그 불이행이 있으면 이 사건 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 필요불가결한 채무라고 볼 수 없어 이 사건 매매계약의 주된 채무가 아닌 부수적 채무에 불과하고,

 

따라서 원고가 그 부수적 채무를 이행하지 아니하였다고 하여 피고가 이를 들어 그의 주된 채무의 이행을 거절할 수 없고,

 

다만 계약 해제 등의 손해배상액을 산정할 때 이러한 사정을 참작할 여지가 있을 뿐이라고 할것이다.

(대법원 2015.05.28 선고 2014다 236410 판결)

 

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해설

다운계약서는 실제 매매가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하고, 나머지 금액은 현금이나 다른 계좌로 이체하는 방식을 말합니다.

 

매도인의 양도소득세를 낮추기 위해 다운 계약서를 작성하는 경우가 많습니다.

 

위 판결의 경우 1심에서는 해제할 수 있다고 판결했으나 2심과 대법원은 해제할수 없다고 판결했습니다.

 

다운 계약서 자체가 불법이기 때문에 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 필요불가결한 채무라고 보지 않는 것 같습니다.

 

사실, 다운 계약서는 공인중개사 가장 싫어하는 일 중 하나입니다.

 

만약 걸리면 영업정지를 받을 수 있는데 다운 계약서를 쓴다 하더라도 공인중개사에게 어떤 이익이 있는 것이 아니기 때문입니다.

 

 

다운계약서 작성으로 인한 불이익

매수인

1. 취득세 추징
2. 불성실 신고 가산세 부과
3. 과태료 부과
4. 양수한 부동산의 향후 양도 시 비과세 감면 규정 배제

 

 

매도인

1. 차액 납부세액 납부
2. 납부불성실가산세 부과
3. 부당과소신고가산세 부과
4. 비과세 감면 규정 배제 후 양도소득세 추징