가등기에 대한 정의, 종류, 효력 간단설명

가등기의 뜻

가등기란 본등기(종국등기)를 하는데 형식적인 · 실질적 요건이 현제 구비되어 있지 않아도, 장차 그 요건이 완전히 갖추어졌을 때 행하여질 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보전해 주는 효력을 지닌 등기입니다.

가등기는 소유권 · 전세권 · 저당권 · 지상권 · 지역권 · 권리질권 · 채권담보권 · 임차권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우에 하는 등기를 말합니다.(부동산등기법 88조)

​보통 매매계약을 하고 난 뒤 잔금일까지 기간이 길면 혹시 모를 위험을 대비해 가등기를 걸어두기도 합니다.

​또, 부동산을 타인에게 일시적으로 넘겨준뒤 다시 찾아야 하는 경우 가등기를 걸어두기도 합니다. 

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가등기의 종류

1. 순위보전 가등기(청구권 보전 가등기, 소유권가등기)
본등기 전까지는 실체법상 아무런 효력이 없고 등기의 추정적 효력도 인정되지 않습니다.

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*등기의 추정력
어떤 등기가 존재하면 그에 부합하는 실체관계가 있는 것으로 추정되는 효력

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2.담보가등기
가등기 형식을 갖춘 담보형태를 말합니다.

가등기 담보는 채권자와 채무자가 매매예약을 하고, 만약 채무자가 돈을 못 갚을 경우를 대비해 미래의 소유권 이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙 담보를 말합니다.

​가등기 담보는 소유권이전의 형식을 취하는 담보 방법입니다.

​담보가등기는 순위보전의 효력뿐만 아니라 저당권과 동일한 효력도 가지고 있습니다.

​담보가등기는 가등기 된 부동산을 본등기 할 수 있으며, 직접 담보가등기에 의한 경매신청을 하거나 다른 채권자가 경매를 신청한 경우 거기에 참여해 배당요구를 할 수도 있습니다.

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순위보전가등기와 담보가등기의 구분

 

말소기준권리보다 선순위인 가등기는 소멸하지 않고 낙찰자에게 승계 됩니다.

​그래서 만약 그렇게 승계된 가등기가 본등기로 변할 시 낙찰자는 소유권을 잃어버릴 수 있습니다.

​그래서 선순위 가등기가 순위보전가등기인지 담보가등기인지 구분하는 것이 중요합니다.

​문제는 가등기가 순위보전가등기인지 담보가등기인지 등기상으로는 알 수 없습니다.

 

가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기 시에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제라고 할 것이다.

대법원 선고 91다 36932

 

말소기준권리보다 후순위인 가등기는 순위보전가등기, 담보가등기 모두 소멸합니다.

말소등기보다 선순위 가등기는 낙찰자에게 인수되기 때문에 집행 법원은 가등기권자에게 가등기가 순위보전가등기인지 담보가등기인지 어떤 성격의 가등기인지 신고하고 최고(상대방이 어떤 행위를 하도록 독촉하는 통지) 합니다.

​만약 가등기권자 법원에 담보가등기가 아니라는 신고를 하거나 아무런 신고를 하지 않은 경우 순위보전가등기로 봅니다.

법원에 배당요구를 신청하면 담보가등기로 봅니다.

순위보전가등기는 말소 권리보다 선순위인 경우 낙찰자에게 승계되고 담보가등기는 소멸합니다.

 

가등기의 신청방법

가등기는 공동 신청이 원칙이지만, 가등기 의무자의 승낙서 첨부 시 도는 가처분 명령에 의해 단독 신청도 가능합니다.

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가등기 비용

등록면허세 + 교육세 + 등기신청수수료 + 제증명수수료 입니다.

​등록면허세는 매매 예약대금 x 0.2%, 교육세는 등록면허세 x20%, 등기신청수수료는 부동산수 X 15,000원, 제증명 수수료는 만원입니다.

 

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가등기의 효력

1. 본등기 전
본 등기 전 가등기 자체는 아무런 효력이 없습니다.

또한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있다고 해서 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되지 않습니다.(대법원 선고 79다239)

아무런 효력이 없기 때문에 중복된 소유권보존등기가 무효이더라도 가등기 권리자는 그 말소를 청구할 권리가 없다.(대법원 선고 2000다 51285)

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2. 본등기 후
순위보전효력이 있습니다.

​가등기가 행하여진 후 이에 기하여 본등기가 행하여지면 '본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.'(부동산 등기법 91조)

다만, 물권 변동의 효력 발생 시기는 본등기를 할 때이지 가등기 한때로 소급되진 않습니다.

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가등기가 불법 말소되었을 때

가등기가 불법하게 말소된 경우 가등기 권리자는 말소 당시의 소유자에게 회복등기를 청구할 수 있습니다.

​이때 등기 명의인은 선의 · 악의 관계없이 이를 승낙해야 합니다.

 

가등기의 말소가 원인 무효인 경우 등기상 이해관계에 있는 제3자는 선의 · 악의 손해의 유무에 불구하고 그 회복등기절차를 승낙할 의무가 있다.

대법원 선고 69다 2193

 

가등기 이후 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우

소송을 통해 판결을 받아 가등기 권리자는 가등기 의무자인 전 소유자를 상대로 소유권이전의 본등기를 청구를 할 수 있으며, 가등기의 순위보전의 효력과 물권의 배타성에 의해 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권 말소합니다.

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가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효의 완성으로 소멸된 경우 

가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효의 완성으로 소멸된 경우 가등기 이후 취득한 제3자는 소유권에 기한 방해배제 청구로서 그 가등기권자에 대하여 본등기 청구권의 소멸시효를 주장하여 그 등기의 말소를 구할 수 있습니다.