해약금과 위약금은 무슨 차이가 있을까?

일단, 해약금과 위약금에 대한 정의를 알아볼까요?

 

해약금

1. 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
(민법 제565조 해약금)

 

위약금

위약금은 채무불이행에 관한 손해배상액을 말합니다.

제398조(배상액의 예정)
1.당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
2. 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
3. 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
4. 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
5. 당사자가 금전이 아닌 것으로서 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전 4항의 규정을 준용한다.

 

 

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해약금과 위약금의 차이

우리가 계약을 해제하는 이유는 크게 두 가지입니다.

 

하나는 당사자 한쪽이 마음이 바뀌어 이행을 착수하기 전(중도금 또는 잔금 지급 전)에 계약을 취소하는 것이고, 하나는 당사자 일방이 계약불이행으로 인해 계약을 해지하는 것입니다.

 

해약금은 중도금 또는 잔금 지급 전 계약을 해제할 시 계약을 해제하기 위해 포기하는 계약금 또는 보증금을 말합니다.

 

위약금은 당사자 일방의 계약 불이행으로 인해 계약해제 시 지불해야 하는 돈을 말합니다.

 

해약금과 위약금의 차이를 간단하게 말하자면 중도금 또는 잔금 전 계약을 해지한다면 해약금이고, 중도금 또는 잔금일이 지난 후 무슨 사정으로 인해 계약을 실천하지 못한 계약 불이행으로 계약 해지를 한다면 위약금입니다.

 

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여기서 알아야 하는 것이 위약금은 계약금으로 당연히 몰수되는 것이 아닙니다.

 

계약 체결 후 매수인의 계약 불이행의 경우 '계약금을 위약금으로 본다'라는 특약이 있어야 계약금을 몰수할 수 있습니다.

 

일반적으로 계약금은 해약금으로 추정하고, 위약금  특약이 있어야 위약금의 성질을 갖게 됩니다.

 

매매계약에 있어서 당사자 사이에 교부되는 계약보증금은 원칙적으로 다른 약정이 없는 한 해약금의 성격을 가지는 것이라 할 것이다.
(대법원 선고 93다 46742 판결)

 

위약금 약정을 하지 않더라도 계약 불이행에 대한 손해를 배상받을 수 있지만, 당연히 계약금을 몰수하는 것이 아닙니다.

 

위약금로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약 불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.
(대법원 선고 2007다 24930 판결)

 

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공인중개사를 통해 계약할 시 위약금에 대한 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.

 

공인중개사들이 기본적으로 쓰는 한방프로그램에는 해약금과 위약금에 대한 특약이 적혀 있어, 상대방의 계약해제로 인한 계약금의 몰수는 걱정할 필요가 없습니다.

 

다만, 10% 이상의 계약금을 거는 경우 계약금 전액을 받기는 힘들고, 10% 정도의 계약금에 대해서 몰수가 가능합니다.