임차인의 임차료 인하 요구는 어떤 조건일때 가능할까?

임대료는 임대인뿐만 아니라 임차인도 요구 가능합니다.

차이점이 있다면 임대인은 임대료를 올리는 것을 요구하고 임차인은 내려 달려고 요구하는 것입니다.

​그럼 임차인의 차임 인하 요구는 어떤 조건일 때 가능할까요?

 

 

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판결

 

전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 

보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터 잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 

① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, 

② 그 사정 변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, 

③ 그 사정 변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, 

④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 

전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세 기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다.

(서울지방법원 동부지원 선고98가합 19149 판결)

 

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해석

상가건물임대차보호법에 의하면 증액청구는 5%의 제한선이 있지만 감액은 제한 규정이 없습니다.

​임차인은 임대료가 주변 임대료와 비교해서 현저하게 높거나, 임대차 계약 체결 후 예상했던 것보다 상권이 활성화되지 못했을 때, 인접한 곳에 대형 쇼핑몰의 등장으로 임차인의 매출에 악영향을 미치는 등 임차인의 과실이 아닌 다른 외적 요인으로 인해 매출이 늘지 않을 시 임차료 인하를 요구할 수 있습니다.

​그리고 임대료 감액에 대한 요구를 임대인이 받아들이지 않을 수 있습니다.

​이런 경우 임대료 조정을 위해 '상가임대차분쟁조정위원회'에 도움을 요청할 수 있습니다.

 

도움을 요청 시 임대료 인하에 대한 객관적인 입증자료를 잘 준비해야 원하는 만큼의 임대료 감액을 얻을 수 있습니다.

​마지막으로 '상가임대차분쟁조정위원회'는 임대료 뿐만 아니라 각종 상가 임대차의 문제에 대해서도 조정을 해주니 참고하시면 좋습니다.