건축회사의 상가 업종제한은 유효할까?

대규모 상가의 경우 상가를 효율적으로 활성화하기 위해 분양 시 처음부터 업종을 정해서 분양하는 경우가 있습니다.

이렇게 업종을 정해서 분양하는 이유는 그 상권에 맞게 다양한 업종을 골고루 배치하고, 상가마다 특정 업종을 운영하도록 독점권을 인정해 동종 업종에 대한 제살 깎아먹기 경쟁을 방지해 각 상가의 영업이익을 보장해 주기 위함입니다.

​그리고 상가 관리단의 규약으로 업종이 정해진 경우도 있습니다.

​그럼 이렇게 업종이 제한된 경우 그 업종 제한은 과연 유효할까요?

 

 

반응형

판결

상가 업종 제한은 유효하다.

그리고 이런 업종 제한은 수분양자뿐만 아니라 상가를 매수한 사람 그리고 그 상가를 임차한 사람도 적용된다.

​

건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호 간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다. 

그리고 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.(대법원 선고 2007다 8044 판결)

 

 

 

반응형

 

해설

상가 업종 제한은 직업선택의 자유, 영업의 자유, 재산권을 침해한다고 볼 수 있으나 상가 내 영업하는 상인들의 공동이익과 상가의 원활한 활성이 더 중요하다고 보고 있습니다.

그리고 업종이 제한된 상가건물을 경매나 공매로 낙찰받았을 경우, 업종이 지정된 상가를 매수한 매수자가 지정된 업종만 영업해야 하는 것처럼 경매나 공매의 매수인도 지정된 업종만 영업할 수 있습니다.

그리고 만약 정해진 업종 제한 약정을 위반한 경우, 피해를 볼 수 있는 다른 영업하는 상인들이 영업금지 가처분 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.

그리고 자치규약으로 업종 지정을 한 경우 이 규약이 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'의 요건을 갖춘 관리단 규약인지, 상가번영회와 같은 임의 규약인지에 따라 그 효력이 다를 수 있습니다.

'집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 의해 지정된 상가 업종 제한은 규약 제정에 동의하지 않은 소유자나 임차인 모두에게 적용되지만 단순히 상가 번영회 규약의 경우에는 규약 제정에 동의한 당사자들에게만 강제력이 적용됩니다.