이유 모르는 화재로 건물에 불이난 경우 임차인이 책임져야 할까?

만약 건물에 불이 났을 때 누가 책임져야 할까요?

누구 때문에 불이 난지 확실하다면 별문제가 되지 않습니다.

​임대인이 건물관리를 못하면 임대인 책임이고, 임차인이 사용하면서 실수나 고의로 불이 난 경우 임차인이 책임져야 하니까요.

하지만 만약 원인을 모르는 화재가 난 경우 누가 책임져야 할까요?

 

 

 

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원인을 모르는 화재 발생 시

임차인이 '선량한 관리자의 주의의무'를 다 했다는 것을 입증해야 합니다.​

 

임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환 의무가 이행불능이 된 경우에,

임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환 의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다. (대법원 선고 2012다 86895(본소), 2012다 86901(반소) 전원합의체 판결)

 

 

임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며,

임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생 원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다.
(대법원 선고 2000다 57351 판결)

 

벽 속에 있는 전기배선의 누전으로 불이 난 경우

임대인과 임차인의 공동 책임입니다.

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임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임차목적물 반환채무가 이행불능이 된 경우, 전기배선이 건물 구조의 일부를 이루고 있어 거기에 어떤 하자가 있다고 하더라고 이를 수리·유지할 책임은 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 없는 한 임대목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있는 임대인에게 있다고 하여,

노후한 전기배선의 안전상태를 확인하고 적절한 보수 또는 재설치 공사를 하여야 할 주의의무를 다하지 못한 임대인과 전선이 노후된 사실을 알리는 등의 조치를 취하지 아니한 임차인의 과실비율을 7:3으로 인정한 사례.
(전주지방법원 2004가합2198,2648 판결)

 

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임차한 곳에 난 불이 외부까지 피해를 준 경우

임대인이 배상해야 하는 손해 범위 안에 있다고 주장 · 증명해야 합니다.
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임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도,

그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관리 의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고,

그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당 인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명하여야 한다.
(대법원 선고 2012다 86895(본소), 2012다 86901(반소) 전원합의체 판결)

 

​그전에는 임차인이 임대인에게 손해배상을 하여야 했지만 이번 판결로 임대인이 배상을 해야 한다고 증명해야 손해배상을 받을 수 있습니다.

 

 

제3자가 불을 낸 경우 임차인은 임대인에게 보증금을 받을 수 있을까?

임차인은 보증금을 받을 수 있습니다.

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임대차 목적물이 임차인의 과실 없이 제3자의 방화 행위에 의하여 멸실된 경우,

그 위험은 채무자 위험부담의 원칙에 따라 임차물을 사용·수익하게 할 의무를 부담하는 채무자인 임대인이 부담하여야 하므로 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다.
(서울지방법원 동부지원 선고 97가합 4362, 10121판결)