등기하면 생기는 효력

우리가 부동산 거래를 하면 등기를 해야 합니다.

 

그럼, 등기할 때 생기는 효력은 어떤 것들이 있을까요?

 

 

등기하면 생기는 효력 정리

1.물권변동적 효력

민법 제 186조(부동산물권변동의 효력)에는 '부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다'라고 나와 있습니다.

 

이때 '등기관이 등기를 마친 경우' 그 등기는 접수한 때부터 효력이 발생합니다.

 

그리고 '등기관이 등기를 마친 경우'란 등기사무를 처리한 등기관이 누구인지 알 수 있는 조치를 했을 때 말합니다.

 

그런데 중요한 점은 '등기신청이 있더라도 등기관의 실수로 등기사항이 등기기록에 기록되지 않으면 등기가 있다고 할 수 없습니다.'

 

다시 말해 등기관이 등기기록에 등기사항을 기록하고 등기관의 식별부호(날인 또는 교합)을 전산정보처리 조직에 기록하여 등기를 완료하면 등기신청이 접수된 때로 소급하여 물권변동의 효력이 발생합니다.

 

2. 대항력

등기하지 않으면 당사자 사이에 발생하는 채권적 효력만을 가지지만, 등기하면 제삼자에 대해서도 대항할 수 있는 대항력이 생깁니다.

 

임대차· 지상권 · 지역권 · 전세권 · 저당권을 등기하는 경우 제삼자에게 대항할 수 있습니다.

 

3. 순위 확정적 효력

등기가 실행되면 부여된 순위 번호대로 그 등기의 순위가 확정되는 효력을 발생합니다.

 

같은 부동산에 등기된 둘 이상의 권리의 순위는 다른 특별한 규정이 없는 한 등기한 순서에 따릅니다.

 

등기한 순서는 등기기록 중 같은 구는 순위 번호에 따르고, 다른 구는 접수번호에 따릅니다.

 

부기등기는 주등기 순위에 따르고, 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기의 순서에 따릅니다.

 

본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다.

 

말소회복등기는 종전의 등기와 동일한 순위와 효력을 가집니다.

 

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4. 추정력

①원인 무효의 등기라고 그에 상응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 효력을 등기의 추정력이라고 합니다.

 

이 추정력을 부인하는 사람이 그 사실을 주장하고 입증할 책임이 있으며, 만약 반대 증거가 나오면 추정력은 깨집니다.

 

매매를 원인으로 소유권 이전등기가 거쳐진 경우 전 소유명의인이 이를 부인하고 그 등기원인의 무효를 주장하여 소유권이전등기의 말소 등기절차의 이행을 구하려면 그 무효 사실을 주장하고 이를 입증해야 할 책임이 있다.

-대법원 선고 76이다 3010판결

 

예를 들면 농지매매에 따른 소유권 이전등기가 경료된 때는 농지취득자격증명을 받은 사실이 추정되고, 매각허가결정에 따른 소유권이전 등기가 경료된 때에는 법원의 적법한 매각허가결정이 있었다는 사실이 추정됩니다.

 

②등기의 추정력은 권리의 등기에만 인정되며, 부동산 표시의 등기에는 추정력이 없습니다.

 

③등기된 모든 부동산 물권에는 적법한 추정력이 인정되므로, 저당권 설정등기의 경우에는 저당권의 존재뿐만 아니라 이에 상응하는 피담보채권도 존재하는 것으로 추정된다.(대법원 선고 68다 2329판결)

 

④가등기의 경우 추정력이 인정되지 않습니다.

 

따라서 가등기가 있다고 본등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되지 않습니다.

 

⑤원인 없이 부적법하게 말소된 등기에는 권리의 소멸 또는 부존재의 추정력이 인정되지 않습니다.

 

⑥등기 명의자와 점유자가 다른 경우 등기명의인이 적법한 권리자로 추정됩니다.

점유자의 권리 추정의 규정은 특별한 사정이 없는 한 부동산 물권에 대하여는 적용되지 아니하고 다만 그 등기에 대해서만 추정력이 부여된다.

-대법원 선고 76다 3010판결

 

⑦등기의 기록사항을 신뢰한 경우 무과실로 추정됩니다.(대법원 선고 80다 2881 판결)

 

⑧등기부의 기재 자체가 부실한 등기임이 명백한 경우 추정력이 미치지 않습니다.

부동산 지분권 이전등기가 존재할 때에는 일응 그 등기명의자는 적법한 소유자로 추정되는 것이나,

등기상의 공유 지분의 합계결과 분자가 분모를 초과하는 때에는 등기부의 기재 자체에 의하여 그 등기가 부실함이 명백하므로,

그중 어떤 공유자의 어떤 지분이 무효인지 가려보기 전에는 등기부상 기재된 공유지분의 비율로 각 공유자가 공유한다고 추정할 수 없다.

-대법원 선고 92다카 134판결

 

⑨동일인에 의한 이중보존등기의 경우 선등기기록만 추정력이 인정되고, 후등기는 추정력이 인정되지 않습니다.

 

⑩죽은 사람 명의나 존재하지 않는 사람 명의 등기에는 추정력이 인정되지 않습니다.

 

⑪권리의 추정력은 등기에만 인정되고 대장에는 인정되지 않습니다.

 

따라서 건축물대장에 소유자로 등재되었다는 사실만으로 소유권자로 추정되지 않습니다.

가옥세대장은 건물의 소재, 종류, 구조, 소유자 등을 등록하여 가옥의 현상을 명백히 하고 과세자료 등에 사용하기 위하여,

행정청의 사무형편상 작성 비치하는 문서로서 그 대장에 기재하는 것은 가옥에 관한 사실관계를 나타내기 위한 것일 뿐,

등기부처럼 가옥에 대한 권리관계를 공시하기 위한 것이 아니라 할 것이니 가옥세대장에 다른 사람 소유 명의로 등재되었다는 사실만으로 그 다른 사림이 소유권 기타의 권리를 취득하거나 권리자로 추정되는 효력은 없다.

-대법원 선고 82도 2616판결

 

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5. 점유적 효력

시효취득은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유해야 인정하지만 등기부시효취득은 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의로 과실없이 점유한 경우 인정됩니다.

 

6. 후등기 저지력

등기가 있다면 그것이 실체법상의 효력을 가지지 못하더라도 형식상 효력을 지니기 때문에 그것을 말소하지 않으면 그것과 양립할 수 없는 등기는 할 수 없습니다.