최우선변제(소액임차인 우선변제권) 간단 설명

최우선변제란?

경매 신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우 후순위 임차인이라도 경매대금에서 일정한 금액은 선순위 담보물권자보다 먼저 배당해 주는 것을 말합니다.

 

최우선 변제를 받기 위한 조건

1. 경매개시기입등기 전에 대항요건(주택의 인도 + 전입신고)을 낙찰 기일까지 유지해야 합니다.

 

2. 임차인의 보증금이 말소기준권리가 되는 선순의 담보물권(근저당, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권 등)의 설정일 기준으로 소액보증금 범위 안에 들어야 합니다.

 

3. 배당요구 종기일 전까지 배당요구 우선권 행사의 신고를 해야 합니다.

 

4. 해당 주택이 단순 매매나 교환이 아닌 경매 또는 체납처분(강제징수)에 따라 매각돼야 합니다.

 

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최우선변제의 주의사항

1. 최우선 변제에 해당되는 기준점은 '선순위담보물권의 설정일'입니다.

2021년 5월 최우선변제금의 액수가 늘어났습니다.

 

서울의 경우 최우선변제금이 3,700만원 이하입니다.

 

하지만 만약 선순위담보물권 설정일이 2010년이었다면 최우선변제금은 2,500만 원이 됩니다.

 

최우선변제금액의 기준은 대항력을 설정한 날이 아니라 '선순위담보물권의 설정일'이 기준입니다.

 

자신이 살고 있는 지역의 최우선변제금에 대해 알고 싶다면 아래 '인터넷등기소'에 들어가서 '자료센터' → 소액임차인의 범위'에서 확인할수 있습니다.

 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

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최우선변제금이 선순위담보물권의 설정일이 기준이 되는 이유

원래는 담보물권설정자가 먼저 배당받아야 함에도 불구하고 임차인의 보호를 위해 일정 부분 선순위 채권자들의 권리를 제한했습니다.

 

이런 이유로 최우선변제금은 선순위채권자 담보물권을 설정한 날을 기준으로 합니다.

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최우선 변제금은 기준 소액보증금 이하여야 합니다.

 

예를 들어 2022년 2월을 기준으로 선순위담보물권을 설정했을때 서울 같은 경우 보증금이 1억 5천만 원 이하여야 최우선변제금을 받지 그 이상이면 받지 못합니다.

 

그리고 소액보증금 이하의 임차인이라도 보증금 전액이 아닌 최우선변제금만 먼저 지급받습니다.

 

2. 최우선변제금 대상자도 최우선변제금 전액을 못 받는 경우가 있습니다.

선순위담보물권 설정자를 보호하기 위해 최우선변제금은 주택의 낙찰가 1/2범위 내에서만 지급하도록 정해져 있습니다.

 

즉, 내가 최우선 변제금 대상자라고 하더라도 다른 소액 임차인들이 많다면 최우선변제금을 다 받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.