'확정일자 + 전입신고'와 '전세권 설정' 어느것이 좋을까?

확정일자 + 전입신고

임차인이 대항력을 갖추기 위해 필요한 조건입니다.

 

비용도 저렴하고(600원 정도) 효력면에서도 전세권 설정과 큰 차이가 없습니다.

 

전세권 설정

전세권 설정등기를 하면 별도의 전입신고 + 확정일자를 받지 않아도 대항력을 갖출 수 있습니다.

 

확정일자 + 전입신고의 장단점

장점

1. 저렴한 비용

 

2. 집주인의 동의 불필요

 

3. 경매에 넘어갈 시 건물 + 토지 낙찰가를 합한 금액에서 배당받을 수 있습니다.

 

4. 필요서류가 간단합니다.(임대차 계약서 + 신분증)

 

5. 통상적으로 많이 이용합니다.

 

단점

1. 대항력이 '확정일자 + 전입신고'의 당일이 아닌 다음날 0시부터 발생합니다.

그래서 집주인이  '확정일자 + 전입신고'한 같은 날 대출을 받을 경우 후순위로 밀려납니다.

 

2. 경매신청시 '보증금반환청구소송'을 통해 판결을 받아야 강제집행(경매)이 가능합니다.

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전세권 설정의 장단점

장점

1.전입신고, 확정일자, 주택의 인도가 필요하지 않습니다.

 

2. 전세권 설정을 한 당일부터 효력이 발생합니다.

 

3. 경매신청 시 별도의 소송 없이 바로 경매 신청이 가능합니다.

 

단점

1. 비용이 비싸다.

등록세(0.2%) + 지방교육세(등록세의 20%) + 등록수수료(15,000원) + 법무사 비용(법무사를 통해 신청한 경우 대략 20 ~ 30만 원 정도 들어갑니다.)

 

만약 1억 전세권 설정시 대략 등록세(20만 원) + 지방교육세(4만 원) + 등록수수료(15,000원)로 255,000원이 필요하고 법무사 이용 시 50만 원 정도 필요합니다.

 

2. 집주인 동의 필요

보통의 집주인은 전세권 설정에 동의하는 것을 꺼려하는 편입니다.

 

그래서 집주인의 허락을 받는것도 전세권 설정의 단점 중 하나입니다.

 

3. 필요서류가 많다.

임대인은 등기권리증, 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장, 신분증이 필요하고 임차인은 임대차계약서, 주민등록등본, 도장, 신분증이 필요합니다.

 

4. 경매 시 건물의 낙찰가 부분에서만 배당을 받을 수 있습니다.

다만, 경매 대상 부동산이 집합건물(아파트, 오피스텔)이라면 토지의 가액을 포함해서 배당받을 수 있습니다.

 

총평

일반적으로 굳이 전세권 설정을 할 필요는 없습니다.

 

전세권 설정을 한다고 해서 후순위가 선순위가 된다는 효과는 없습니다.

 

한번 정해진 순위는 전세권등기를 한다고 바뀌지 않습니다.

 

기숙사 같이 주택임대차보호법이 적용되지 않는 주택이거나 전입신고를 하지 않은 조건으로 들어가는 업무용 오피스텔의 경우 전세권 설정을 하시는 게 좋습니다.