가족 간 부동산 거래시 주의사항 간단 정리

가족끼리도 부동산 거래를 하는 경우가 많습니다.

 

특히, 증여세를 줄이려고 부모가 자식에게 아파트 등을 저가로 양도하는 경우가 많습니다.

 

하지만 증여세와 양도세를 줄이려고 자식에게 너무 싸게 파는 경우 오히려 증여세를 내야 하는 경우도 있습니다.

 

[세법]에서는 가족을 특수 관계로 보기 때문에 더 조심해서 거래해야 세금을 덜 물게 됩니다.

 

가족 간 부동산 거래시 주의사항 간단 정리

1. 가족간의 거래는 증여로 추정됩니다. 그래서 매매계약서, 차용증 등 증빙 서류를 구비해야 합니다.

현금거래보단 계좌이체를 통해 기록을 남겨두고, 가족에게 돈을 빌린 경우 차용증을 써두는 것이 좋습니다.

 

그리고 돈을 빌린 경우 차용증 외에도 매월 적절한 이자를 내야 하며, 이 역시 기록으로 남기는 것이 좋습니다.

 

2. 가족에게 부동산을 팔 때는 시가와 매매가의 차이가 시가의 5%이내, 3억 원 미만의 가격으로 거래해야 합니다.

만약 해당 범위를 벗어나 거래한 경우 부당 거래라 보고 시가를 기준으로 다시 양도세를 계산해 부과합니다.

 

시가와 5%와 3억원 중 적은 금액으로 거래해야 합니다.

 

예를 들면 10억원 짜리 아파트를 파는 경우 9억 5천만 원 ~ 10억 5천만 원 사이에 팔아야 정상적인 매매로 인정받습니다.

 

만약 10억짜리 아파트를 6억에 팔았다면 양도세는 6억이 아닌 10억을 기준으로 합니다.

 

3. 가족에게 부동산을 살때는 시가와 매매가의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 미만의 가격으로 거래해야 합니다.

시가의 30% 또는 3억원을 넘어가는 경우 초과한 금액에 대해서 증여세를 추가로 내야 합니다.

 

예를 들면 10억짜리 주택을 파는 경우 7억에서 13억까지는 정상적인 거래로 인정합니다.

 

하지만 만약 5억에 집을 사게 됐다면 구매자는 차액인 2억 원에 대해 증여세를 내야 합니다.

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4. 배우자· 직계존비속 간 증여재산에 대한 이월과세 규정과 증여 후 양도 행위의 부인

배우자· 직계존비속 간 증여재산에 대한 이월과세는 증여받은 자가 그 증여재산을 양도받은 날로부터 5년 내 타인에게 팔았을 경우 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시에 해당하는 금액으로 하는 것을 말합니다.

 

증여 후 양도행위의 부인은 특수 관계인(배우자 및 직계존비속은 제외합니다. 형제, 사위, 며느리 등)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 증여일로부터 5년 이내에 타인에게 양도하는 경우 증여받은 자의 증여세와 양도소득세의 합이 증여한 사람이 직접 양도해서 발생하는 양도소득세보다 적은 경우 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 것입니다.

 

간단히 말하자면 증여세가 양도소득세보다 세율이 낮기 때문에 차액이 큰 물건은 증여하고 난 뒤 팔면 바로 팔았을때보다 세금을 적게 냅니다.

 

이를 방지하기 위해 만든 법이 '증여재산에 대한 이월과세 규정과 증여 후 양도행위의 부인'입니다.

 

그래서 만약 증여받은 부동산을 파실 생각이라면 증여받은 날로부터 5년 후에 팔아야 세금을 적게 낼수 있습니다.

 

5. 무상임대나 저가 임대료로 임대시 증여세가 발생할 수 있습니다.

무상사용 이익이 5년간 1억원 이상인 경우에 증여세가 발생합니다.

 

무상사용 이익 계산법 = 부동산 가액 X 2% X 3.7908

 

시가 13억원짜리 집을 무상임대하는 경우 무상 사용이익은 9,856만 원으로 증여세 부과되지 않습니다.

 

하지만 시가 14억짜리 집은 1억 614만 원으로 1억 원을 초과해 1억 614만 원 전체를 증여재산으로 보아 증여세가 매겨집니다.

 

저렴하게 임대하는 경우 시가의 시가와 대가와의 차이가 30%이상인 경우 증여세를 내야 합니다.

 

계산법 = 시가(부동산액 X 2%) - 대가(월세 x 12 + 보증금 x 1.2%) ≥ 시가 30%