1. 투자한 건물이 재개발·재건축에 포함될 것인가 여부 파악
정비구역 내에 있다 하더라도 건물이 대로변에 있고 건물 상태가 양호하면 그 건물을 제외하고 신규 아파트와 잘 조화된다면 그 구역을 정비구역에서 뺄 수도 있습니다.
이를 정비구역 제척이라고 합니다.
또, 정비구역으로 지정됐다 하더라도 그 건물이 정비구역의 가장자리에 있고 지은지 얼마 되지 않은 새 건물이라면 그 건물을 철거하지 않고 존치하도록 결정 나기도 합니다.
2. 투자한 건물이 철거 시 보상금 금액 검토
재개발은 철거 시 보상을 시가 보상으로 하지 않지만 재건축은 시가 보상을 합니다.
그래서 재개발에 건물 투자 시 투자금액과 보상금액의 차이가 얼마나 생길지 생각해 봐야 합니다.
3. 조합원 입주권 취득 여부 확인
제 생각에 재개발·재건축 투자 시 가장 중요한 사항이라고 생각합니다.
재개발·재건축 지역 내 물건 취득 시 매도인에게 '정비구역 내에 이 부동산 말고 다른 부동산을 소유하고 있나요?'라고 반드시 물어봐야 합니다.
왜냐하면 물건의 소유자가 매매한 물건 외에도 해당 정비구역 내 다른 부동산을 소유하고 있다면 그 사람에게 물건을 산 매수인은 독자적 조합원 자격이 없고, 물건을 판 사람과 공동으로 조합원 자격을 얻게 됩니다.
이렇게 되면 둘 중 한 명만 대표 조합원이 되어 조합원 권리를 행사할 수 있고 나중에 입주권도 하나만 나오게 됩니다.
그래서 매도인에게 확인하고 조합사무실에 가서 반드시 재차 확인을 해야 합니다.
도시정비법 조합원의 자격 등
제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전 제27제1항제3호에에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
조합원이라고 해서 반드시 입주권이 나오는 것이 아니기 때문에 입주권이 나올 수 있는 물건인지 꼭 확인 후 투자하셔야 합니다.
4. 재개발·재건축 공사 계약 체결방식 확인하기.
사업시행자인 조합은 건설사와 공사 계약을 체결하는데 공사 계약 체결방식은 크게 도급제와 지분제로 나뉩니다.
도급제는 평당 공사비를 정해서 공사 계약을 체결하는 방식입니다.
시공사는 조합과 계약한 대로 공사만 합니다.
그래서 개발이익이 나면 그 이익을 조합원에게 환원됩니다.
하지만 반대로 공사비가 증가할 경우 조합원은 추가 분담금을 내야 합니다.
지분제는 시공사가 조합원에게 일정 비율의 아파트 면적을 제공하고 나머지 개발이익은 시공사가 가져갑니다.
그래서 조합원은 추가 분담금을 내야 할 부담감이 없습니다.
최근 자재값이 올라 공사비가 급등하면서 추가분담금을 요구하는 건설사가 많아졌습니다.
5. 비례율 확인하기
비례율이란 재개발의 사업성을 나타내는 지수입니다.
일반적으로 비례율이 높을수록 조합원에게 돌아가는 이익이 크기 때문에 비례율이 100% 넘으면 사업성이 좋다고 할 수 있습니다.
하지만 비례율이 높다고 반드시 수익률이 높은 것은 아니기 때문에 비례율 높은 것만 믿고 맹신하면 안 됩니다.
6. 감정금액이 높게 나올 물건을 찾아보기
원칙적으로 조합원이 입주할 평형은 권리가 액이 높은 순으로 배정됩니다.
따라서 같은 조건이라면 감정평가액이 높게 나오는 것이 유리합니다.
비슷한 위치의 물건이라도 공시지가나 공동주택공시가격, 건축물의 노후화에 따라 감정평가액이 다르게 나올 수 있습니다.
7. 지분이 큰 물건이 좋을 수도 있다.
재개발·재건축 물건은 보통 지분이 작을수록 평당 감액이 높습니다.
지분이 작을수록 총 투자금액이 적어서 소액으로도 투자가 가능해서 수요가 많기 때문입니다.
그래서 투자 자금에 여유가 있다면 상대적으로 평당 감액이 낮은 지분이 큰 물건이 좋을 수도 있습니다.
8. 조합원 수가 적고 일반분양이 많은 곳이 좋다.
조합원 수가 적을수록 일반분양이 많을수록 비례율이 높아집니다.
9. 사업 추진 속도를 파악하기
사업이 지연될수록 금융비용과 공사대금이 증가하므로 수익성이 악화됩니다.
10. 국·공유지 및 관공서, 종교시설, 문화재 시설 파악하기
국·공유지 비중이 지나치게 높으면 토지매입비가 상승하여 사업성을 떨어뜨립니다.
그리고 종교시설의 경우 종교시설에서 과도한 보상금을 요구해 갈등이 생기는 경우가 많습니다.
문화재가 있는 경우에는 자칫 사업이 무산될 가능성이 있습니다.
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