잔금 미지급시 자동 계약해지 특약은 효력이 있을까?

사례

매수인 A 씨와 매도인 B 씨는 땅 매매 계약을 체결하였다.

​그리고 '잔금을 잔금 날에 지급하지 아니하면 계약은 자동으로 해제된다'라는 특약을 맺었다.
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매수인 A 씨는 계약금과 중도금은 제날짜에 지급하였지만 잔금은 매수인 A 씨의 사정상 1주일 늦게 지급하였다.

​매매계약 후 매도인 B 씨의 땅이 가격이 많이 오르자 매도인 B 씨는 땅을 팔기 아까워했다.

​마침 매수인 A 씨가 잔금을 늦게 지급하자 이를 기회로 매도인 B 씨는 매수인 A 씨에게 '잔금 일날 잔금이 들어오지 않으면 계약은 자동으로 해제된다'라는 특약을 이유로 잔금 수령을 거부하였다.

매수인 A 씨는 매도인 B 씨의 땅을 꼭 사고 싶은데 과연 이 매매계약은 자동으로 해제될까요?

 

 

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판결

해제할 수 없다.

 

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다 8600 판결, 1993. 12. 28. 선고 93다 777 판결 등 참조).

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원심이 그 내세운 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고가 이 사건 부동산 매매계약의 잔대금 지급기일인 1996. 4. 30.까지 잔대금을 지급하지 않아 그 지급기일을 같은 해 5. 13.까지 연기하여 주면서 그때까지 잔대금을 지급하지 않으면 별도의 통지 없이 매매계약이 해제되는 것으로 하기로 약정하였는데 원고가 결국 같은 해 5. 13.까지 잔대금 지급채무를 불이행함으로써 이 사건 매매계약은 적법이 해제되었다는 피고의 주장에 대하여, 원고가 연기된 지급기일까지 잔대금을 피고에게 지급하지 못한 사실은 인정되나, 이 사건 부동산 매매에 관하여 원고가 피고로부터 부동산 매도용 인감증명서, 등기권리증, 위임장 등 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 제공받음이 없이 위 잔대금을 같은 해 5. 13.까지 무조건적으로 지급하기로 약정하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로 원고의 잔대금 지급의무와 피고의 소유권이전 등기 서류의 제공 의무는 서로 동시이행의 관계에 있다고 할 것인데, 피고 제출의 전 증거에 의하더라도 피고는 당초의 잔대금 지급기일인 같은 해 4. 30.에는 위와 같은 서류를 전혀 준비하지 않았고, 그 후 다시 정한 잔대금 지급기일인 같은 해 5. 13.에도 매수인 란이 공란으로 된 자신의 인감증명서와 주민등록등본만을 준비하고 있었을 뿐 달리 원고에게 부동산의 소유권이전등기절차를 이행할 서류들을 준비하고 있었음을 인정할 증거가 없으므로 피고가 자신의 의무 이행의 제공을 하지 아니한 이상 단지 잔대금 지급기일이 도과되었다는 이유만으로는 위 계약의 해제 사유가 발생한 것으로 볼 수 없다고 판단하였는바, 기록과 앞서 본 법리에 비추어 보면 원심의 이러한 인정과 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 위법이 있다고 할 수 없다.​

 

 

 

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해설

잔금일날까지 잔금을 지급하지 못하면 그 계약을 자동으로 해제한다는 특약이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권 이전 등기 의무는 동시 이행관계입니다.

​따라서 매도인은 잔금 지급일 날 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 소유권 이전을 할 수 있다는 것을 매수인에게 알려 매수인에게 하여금 이행지체에 빠지게 했을 때 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다는 뜻입니다.

​단순히 약정만으로는 매매계약이 자동으로 해제된다고 볼 수 없고 아직 매매계약은 유효한 상태에 있다고 판결한 것입니다.

따라서 만약 매도인이 잔금 미지급 시 자동으로 계약 해지를 원한다면 특약 외에 잔금 날 당일 소유권 이전 이행을 매수인에게 제공해 매수인에게 이행지체를 빠지게 해야 계약이 자동으로 해제됩니다.

 

​매수인 A 씨가 매도인 B 씨의 땅을 취득하기 위한 방법
만약 매도인 B 씨가 잔금 수령을 거부한다면 잔금을 법원에 '변제공탁'을 하고 매수인 B 씨를 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 승소 판결을 받으면 이를 첨부하여 '단독으로' 소유권 이전등기신청을 할 수 있습니다.