임대료 연체시 강제명도 특약은 효력이 있을까?

사례

임차인 A씨는 임대인B씨의 건물에 음식점을 하기위해 임대인B씨와 임대차 계약을 하였다.

​임대인B씨는 특약에 '2개월 이상 임대료를 연체하면 강제명도 한다'라는 특약을 제시했고 임차인A씨는 이에 동의 했다.

​하지만 생각보다 장사가 되지 않아 결국 임차인 A씨는 2개월이상 임대료를 연체하게 되었다.

​이에 임대인 B씨는 계약대로 강제명도를 하겠다며 임차인 A씨의 간판을 철거하고 출입문에 폐업했다는 공고문을 부착한다.

이에 임차인A씨는 영업방해라며 임대인B씨를 고소했고 임대인 B씨는 계약에 강제명도한다는 특약이 있으므로 합법이라고 주장했다.

​과연 특약이 있으면 명도소송없이 강제 명도가 가능할까?

 

 

 

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판결

강제 명도 특약이 있다 하더라도 법원의 판결문 없이는 임대인 마음대로 강제집행을 할 수 없다.

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2. 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다.

​따라서 '본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다'는 이 사건 점포에 관한 임대차계약 제20조(강제명도)가 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반되어 무효라고 할 것이고, 또한 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사가 입회하였다든가 간판철거 당시 피해자의 신고로 출동한 경찰관이 간판철거를 제지하지 아니하고 그냥 돌아갔다는 사정만으로 피고인의 간판철거 행위가 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한 데 정당한 이유가 있다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

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3. 기록에 의하면, 피해자가 피고인의 간판철거, 출입문 폐쇄 및 폐업공고문 부착에 대하여 승낙하지 아니하였음이 분명하므로, 피해자의 승낙이 있었음을 전제로 하는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341)

 

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해설

일단 특약을 제소전화해로 오해하고 있는 경우가 있는데 특약과 제소전화해는 다른것입니다.

제소전화해는 아래 링크로 가시면 더 자세히 알 수 있습니다.

 

 

https://madang85.tistory.com/792

제소전화해의 정의와 유의사항 간단설명

 

강제집행에 동의한다는 공증 또한 판결을 받은 후에 가능합니다.

결국 어떤식으로든 국가의 허락이 있어야 강제명도가 가능하지 개인이 맘대로 강제명도를 하는것은 불법입니다.

​계약대로한것인데 국가가 개인의 자유를 너무 침해하는것 아니냐고 생각하시는 분들도 있는데 사체업자가 돈 회수한다고 신체포기각서라든지 늦은밤에도 찾아가는등 불법추심이 문제되는것을 생각해 보신다면 어느정도 일리있는 판결이라고 생각합니다.

​물론 명도소송이 길어지는 만큼 임대인이 손해보기 때문에 임대인의 손해를 보호해주는 장치도 필요하다고 생각합니다.