제소전화해의 정의와 유의사항 간단설명

제소전화해의 정의

​제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 가기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 하는 것을 말합니다.

여기서 화해는 서로 이러한 내용을 합의 했다는 뜻합니다.

​제소전 화해는 현재의 다툼뿐만 아니라 미래에 발생할지도 모르는 다툼에 대해서도 가능합니다.

​제소전화해는 일반적인 명도소송에 비해 시간도 적게 걸리고 비용도 많이 싸기 때문에 보험 차원서 미리 임대인이 요구하는 경우가 많습니다.

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제소전 화해조서를 쓰는 이유

보통 임대인이 제소전 화해조서를 쓸 것을 요구합니다.

특히, 상가나 사무실 등 업무용 부동산 임대차 계약 시 많이 요구합니다.

​제소전화해조서를 요구하는 이유는 계약 해지 사유 발생 시 명도를 쉽게 하기 위해서입니다.

​보통 임차료가 밀릴 경우와 계약 갱신청구권을 쓰지 못하게 하기 위해서, 임차 상가에서 계약과 다른 목적으로 사용하는 경우,  다른 임차인에게 피해를 주어서 임차인을 쫓아 내야 할 경우등을 대비해 씁니다.

 

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제소전 화해의 효과

제소전 화해조서는 민사분쟁의 해결을 위해 만들었지만 실제로는 이미 당사자 간에 성립된 계약 내용을 법원의 조서에 기재하여 공증의 효과를 얻음과 동시에 집행권원을 얻고자 하는 목적으로 이용됩니다.

​당사자가 서로 합의된 내용을 적어 법원에 미리 화해 신청을 해 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하는데 이 화해조서는 확정 판결과 같은 효력을 지닙니다.

​나중에 임차인과의 계약이 종료되거나 임차인이 계약을 이행하지 못한 경우 이 화해조서를 기초로 강제집행을 할 수 있습니다.

​그래서 임대인이 임차인에 대한 건물인도의 집행권원을 확보해 두기 위해 계약 체결 무렵에 미리 신청하는 경우가 많습니다.

 

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제소전화해 시 주의사항

​임대인의 경우

제소전화해 신청은 어디까지나 당사자 간의 협의가 있어야 가능합니다.

그래서 아직 계약 위반이 일어나지 않는 계약 시에 제소전화해 신청을 해야만 의미가 있습니다.

만약 계약 위반이 일어난 때 제소전화해 신청을 하면 당연히 임차인이 협의를 안 해주기 때문에 그럴 경우에는 명도소송으로 가는 수밖에 없습니다.

(예를 들어 3기 이상의 임차료가 밀려서 강제 명도를 해야 되는 경우 등)

이러한 이유로 보통 계약 체결시 제소전화해조서를 씁니다.

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임차인의 경우

보통 제소전화해 신청 내용은 임대인에게 유리한 경우가 많습니다.

제소전화해는 의무사항이 아니지만 그렇다고 해도 갑의 입장인 임대인이 요구하는 제소전화해 신청을 임차인이 거절하기는것도 쉽지는 않은 것이 현실입니다.

​제소전화해 신청 내용 중 너무 임차인에게 불합리하거나 불공평한 경우 제소전화해신청시 법원에서 반려하는 경우도 있지만 일단 제소전화해가 성립되면 임대차 보호법 등의 강제 규정에 벗어난 경우에도 화해가 유효다고 판단합니다.

​실제로 화해조서가 성립된 후에 임차인이 '현행법을 위반한 화해 조항은 무효'라고 주장했지만 패소한 판례가 있습니다.(92다 19033 판결)

그래서 제소전화해조서를 작성 시 너무 임차인에게 불리한 내용이 있으면 처음부터 계약하지 않는 것이 좋습니다.

​특히, 계약 갱신 거부하는 내용이나 유익비 상환청구권이 배제되는 내용의 제소전화해는 거절하고 다른곳에 임대차 계약을 하는것이 좋습니다.