주택담보대출의 LTV, DTI, DSR 차이점

1.LTV(Loan To Value)- 주택담보 인정비율

LTV는 부동산 담보로 인정가능한 비율로 주택 담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 말합니다.

 

부동산의 담보가치는 신뢰성이 있는 기관의 자료를 기반을 산정하는데 주로 KB 부동산 시세, 국세청, 감정가액을 기준으로 평가합니다.

 

만약, 은행보다 앞서 선순위 채권이나 임차보증금, 최우선 변제 소액임차보증금 등이 있을 경우 대출 한도에서 공제합니다.

 

간단한 예를 들면 주택담보 인정 금액이 1억 원 일 때 LTV가 50%이면 5000만 원까지 대출이 가능하다는 소리입니다.

 

우리나라는 투기과열지구에서는 9억 이하는 LTV가 40%, 9억 초과일 경우 20%로 제한하고 있습니다.

 

조정대상지역인 경우 LTV는 9억 이하인 경우 50%, 9억 초과 시 30%입니다.

 

비조정대상지역인 경우 LTV는 70%입니다.

 

 

2.DTI(Debt To Icome)- 총부채 상환 비율

DTI는 간단히 말해 소득 대비 얼마나 대출받을 수 있을지에 대한 비율입니다.

 

DTI를 구하는 공식은 다음과 같습니다.

DTI은 상환기간이 길수록, 연간 소득이 높을수록 대출 가능한 금액이 더 많아집니다.

 

그리고 실수령액을 기준으로 판단합니다.

 

간단한 예를 들면 실수령액 1억에 DTI가 40%면 4000만 원을 대출받을 수 있는데 10년 상환이라고 하면 4억원을 대출 받을 수 있습니다.

 

DTI는 최대 60%로 제한되어 있었습니다.

 

DSR(Debt Service Ratio)- 총부채 원리금 상환 비율

기존적인 구조는 DTI와 비슷하나 한 가지 차이점이 있다면 DTI는 대출에 대한 상환비율과 기타 대출에 대한 이자를 상환하는 방식이고,  DSR은 현재 받으려는 대출뿐만 아니라 기존의 모든 대출(차 할부금, 신용대출, 학자금 대출 등)의 원리금을 상환하는 방식으로 계산합니다.

 

같은 대출이 있더라도 DSR은 원금까지 상환해야 하므로 DSR은 DTI에 비해 더 적게 대출금액이 나올 수밖에 없습니다.

 

요즘 역전세난이 문제가 많아지자 금융당국은 집주인의 대출 규제를 DSR 40% 아닌 DTI60%로 한시적 규제 완화를 해 주었습니다.