재개발 재건축 절차 별 투자 포인트 간단 정리

요즘 불경기와 분양가 상승으로 재개발 재건축의 투자가 예전만큼 못하고 있습니다.

 

하지만 겨울이 오면 언젠가 봄이 오는 법.

 

지금 당장은 재개발 재건축 투자가 어렵더라도 나중에는 다시 좋은 투자가 될 수 있다고 생각합니다.

 

일반적으로 재개발 재건축 투자는 초반에 투자할수록 수익률이 높은 대신 안정성이 떨어집니다.

 

그래서 어느 선에서 투자를 하고 빠질지 잘 선택하는게 중요합니다.

 

각 절차별 투자 포인트에 대해 알아볼까요?

 

정비구역 지정 전

프리미엄이 최초로 붙기 시작하는 때입니다.

 

일단 정비구역으로 지정되면 재개발 재건축에 대한 기대로 프리미엄이 붙기 시작합니다.

 

하지만 시간도 오래 걸리고 여러 불확실성이 많이 남아 있기 때문에 프리미엄은 많이 붙지 않습니다.

 

그리고 정비구역으로 예상되는 지역에 투자할때 너무 가장자리에 투자하다 정비구역에서 제외되는 경우가 있으니 주의해야 합니다.

 

정비구역으로 지정될것이라는 기대감에 너무 많이 땅값이 오르는 경우가 있으니 주변 땅값과 비교해 보는 게 좋습니다.

 

마지막으로 내가 투자한 땅이 입주권이 나올 물건인지도 잘 알아봐야 합니다.

 

만약 입주권 기준에 미달되어 현금청산이 되면 손해가 큽니다.

 

조립인가 후

조합설인은 조합원들의 동의를 75%를 받아야 하는 만큼 조합설립에 시간이 많이 걸립니다.

 

하지만 일단 조합설립 인가를 받으면 사업시행자가 확정되어 업무체계가 잡히고, 사업 추진 속도에 탄력을 받습니다.

 

아직 넘어야할 과제도 많고, 시간도 오래 걸리지만 최소한의 안전이 확보되었기 때문에 이 시기에 투자하는 사람도 많습니다.

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사업시행인가

구역 지정 무렵에 선 진입한 투자자들이 차익을 실현하고 빠져나가는 단계여서 프리미엄이 너무 오른 경우가 많습니다.

 

관리처분계획 인가 시점

사업내용, 비례율, 추가 분담금 등 사업내용이 모두 확정되어 리스크가 사라집니다.

 

관리처분계획인가 직전에는 프리미엄이 보합 상태이거나 일시적 하락을 보이는 경우가 있어 종전자산평가액이 높은 경우에는 무피투자가 가능한 시기 이도 합니다.

 

입지가 좋지 않거나 사업 속도가 지지부진한 구역의 경우 불확실성이 제거된 관리처분계획 인가 후가 투자 걱기입니다.

 

완공 전

아파트는 완공이 되기 전 어떻게 될지 아무도 모릅니다.

 

최근 자재값 상승으로 인한 추가 분담금에 대한 분쟁이 끊이질 않습니다.

 

https://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/1084000.html

공사 중단, 입주 불가…아파트 공사비 분쟁 대책 없나 [뉴스AS]

 

건설사에서는 최근 인건비와 자재비가 너무 많이 올라 이 공사비로는 공사를 할 수 없다며 추가 분담금을 조합에게 요구해 많은 곳에서 이러한 분쟁이 속출하고 있습니다.

 

공사비 외에도 사건사고가 일어날 수 있어 완공이 되기까지 안심할 수 없습니다.

 

그리고 완공 후에도 부실시공으로 인한 손해도 있을 수 있으니 정말 끝날 때까지는 끝난 게 아닙니다.