전세자금 대출 신청시 집주인의 동의가 필요할까?

전세자금대출을 신청 시 집주인의 동의가 필요한지, 불필요한지 의견이 분분합니다.

 

결론적으로 말하자면 집주인의 동의는 필요 없습니다.

 

하지만 집주인의 동의가 필요합니다.

 

이게 무슨 헛소리인지 화를 내시는 분들이 있겠지만 이것은 법과 현실과의 괴리가 있기 때문입니다.

 

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집주인의 동의가 필요 없는 이유

전세자금 대출 신청 시 집주인의 동의에 대한 공식적인 정부 답변은 '민법상 채권 양도나 질권설정에는 집주인의 동의가 필요 없고 [통지]만으로 효력이 발생한다'라고 했습니다.

 

여기서 채권양도와 질권설정이란 은행이 전세자금 대출을 집주인에게 주면 전세자금대출을 갚은 사람은 임차인이 아닌 임대인이 됩니다.

 

전세자금 대출의 목적이 집주인에게 전세보증금을 내는 것이기에 굳이 세입자를 거칠 필요가 없습니다.

 

그래서 은행 입장에서는 대출은 세입자가 했지만, 돈은 집주인에게 돌려받아야 합니다.

 

은행입장에서는 돈을 빌려주었기 때문에 혹시 모를 위험에 대비해 '보증'에 가입합니다.

 

이 보증을 취급하는 곳이 '보증기관'이며 '주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SIG)이 있습니다.

 

여기 보증기관에 채권을 양도하면 채권양도가 되고, 그 채권에 담보물권을 설정하면 질권설정이 됩니다.

 

그렇기 때문에 집주인의 동의가 없더라도 설정됐음을 집주인에게 '통지'만 하면 그 효력이 발생합니다.

 

집주인의 동의가 필요하지 않은 이유는 전세보증금반환채권과 집주인에게 지급된 대출금 모두  '은행 자산'이지 집주인의 자산이 아니기 때문입니다.

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2020081909420000009

'집주인 동의' 필요? 불필요? 전세대출 궁금증 총정리 | 한국일보

 

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집주인의 동의가 필요한 이유

이처럼 법으로는 집주인의 동의는 필요 없습니다.

 

하지만 왜 현실에서는 필요하다고 할까요?

 

그것은 일단 집주인 입장에서는 자신이 대출을 하지 않았는데 '채권양도'니 '질권설정'이니 뭔가 법적인 단어가 나오면 지레 겁을 먹고 안 한다고 하기 때문입니다.

 

그래서 나중에 집주인이 이거 안 하겠다고 난리 치면 은행입장에서도 곤란하고, 세입자 입장에서도 곤란하기 때문에 미리 집주인의 동의를 구하는 것입니다.

 

어차피 집주인은 나중에 질권설정이나 채권양도의 사실을 반드시 알게 되니 미리 동의를 받고 일을 진행하는 것이 차후의 논란을 미리 차단하는 것이죠.

 

아무튼 이런 이유로 전세자금 대출에 임대인의 동의는 필요 없지만, 실제로는 필요한 이유입니다.