양도소득세 낼때 기준이 되는 주택 간단 정리

양도세를 낼 때와 취득세를 낼 때 주택의 기준은 다릅니다.

 

그래서 취득세를 낼 때는 주택이 아니지만, 양도세를 낼 때는 주택으로 취급되어 생각지도 못한 세금을 낼 수 있습니다.

 

양도세를 낼때 주택의 기준은 '사용 용도'가 아닌 '실제 주거용 사용유무'가 기준입니다.

 

이것은 주거용이 아니지만 실제 누군가 '주거용으로 사용'하면 주택으로 본다는 뜻입니다.

 

대표적으로 오피스텔이 있습니다.

 

오피스텔을 사무용으로 임대계약을 해도 임차인이 주거용으로 사용했다면 그 오피스텔은 주거용입니다.

 

그리고 등기 되지 않은 무허가 건물에 전입신고 없이 실제로 사람이 사용하거나, 근린상가 시설을 실제로 주거용으로 사용했다면 주택으로 봅니다.

 

전입신고는 확실히 주택으로 사용한다는 증거이고, 전입신고를 하지 않더라도 주거용으로 사용했다는 증거가 있으면 주택으로 취급합니다.

 

오피스텔

오피스텔은 주거용과 업무용으로 나뉩니다.

 

주거용은 당연히 주택으로 보지만, 업무용 오피스텔은 주택으로 보지 않습니다.

 

그래서 주거용 오피스텔을 업무용으로 위장해 양도소득세를 줄이려는 사람도 있습니다.

 

대표적으로 임차인에게 전입신고를 하지 못하는 방식이 있습니다.

 

국세청이 주거용이나 업무용으로 보는 기준은 많이 있지만, 일례로 수도 사용량을 본다고 합니다.

 

주거용으로 사용하면 샤워, 세탁, 취사등으로 물을 많이 쓰기 때문에 알 수 있다고 합니다.

 

만약, 업무용으로 계약했는데 멋대로 임차인이 주거용으로 쓰는 것을 막기위해, '업무용으로만 오피스텔을 사용하고 계약 위반 시 그 손해는 임차인이 부담한다'라는 특약을 쓰는 것이 좋습니다.

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다가구 주택

다가구와 다세대는 다른 주택이지만 헷갈리는 분들이 많이 있습니다.

 

다가구는 3층 이라호 19 가구까지 가능하지만, 호수별로 구분 소유를 하지 않고 단독주택으로 봅니다.

 

반면, 다세대 주택은 4층 이하로 호수별로 구분소유를 하는 공동주택으로 봅니다.

 

그래서 등기부등본에 다가구는 등기가 하나인데, 다세대는 호수별로 등기가 있습니다.

 

다가구 주택의 양도시 무조건 단독주택으로 보지 않는 경우가 있습니다.

 

양도세에서 원칙적으로 다가구 주택이나 다세대 주택이나 공동주택으로 봅니다.

 

다만, 다가구 주택 전체를 하나의 매매단위로 볼 때만 단독주택으로 봅니다.

 

다시 말해 다가구 주택 전체가 아닌 일부만 매매하는 경우 단독주택으로 보지 않는다는 것입니다.

 

그래서 일부만 매매시 가구 하나를 주택수로 따로 계산해 다주택자 양도세를 받는 그야말로 '폭탄세금'을 받을 수 있습니다.

 

다가구 주택에 있는 옥탑의 경우도 주의사항입니다.

 

건축물대장에 기재되지 않은 옥탑을 주택으로 사용하는데 이 옥탑의 면적이 건축면적의 1/8을 초과하는 경우 주택의 층수에 포함하여 다가구 주택이 아닌 다세대 주택으로 봅니다.

 

그럼 당연히 다주택자 양도세가 적용돼 세금이 늘어납니다.

 

그래서 건축면적 1/8을 초과하는 옥탑이 있다면 팔기전 옥탑을 멸실해야 세금부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

분양권과 입주권

입주권은 취득시기와 상관없이 주택수에 포함됩니다.

 

분양권은 21년 1월1일 기준으로 그전에 취득했다면 주택 수에 포함되지 않지만, 그 이후에는 포함됩니다.

(취득세의 경우 2020년 8월 12일 이후 포함)

 

그리고 청약 당첨으로 분양계약을 한경우 분양권 취득일은 계약일이 아니라 청약당첨일이 기준입니다.

 

하지만, 전매를 통해 분양권을 취득하는 경우 '분양권 잔금 청산일'이 취득일이 됩니다.

 

오피스텔 분양권의 경우 주택수에 포함되지 않습니다.

 

 

공동명의 주택

공동명의로 주택을 구입하는 경우 같은 세대원이라면 1 주택으로 봅니다.

 

하지만 같은 세대원이 아닌 타인과 공동명의의 경우 지분율과 상관없이 무조건 각각 1 주택식 구입한 것으로 봅니다.

 

 

상속주택

상속주택을 공동명의로 받는 경우 지분이 가장 큰 사람의주택으로 봅니다.

 

지분이 균등하면 해당 주택에 거주중인 사람, 연장자 순으로 소유자를 판단합니다.

 

지분으로 나눈 경우 가장 큰 지분을 소유한 사람은 주택 수에 포함되어도, 소수지분은 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

이런 분류는 오직 하나의 주택에만 적용됩니다.

 

만약 여러채의 집을 상속받은 경우 1채만 이렇게 적용하고, 나머지 주택에 조금이라도 지분이 있다면 전부 주택 수에 포함합니다.