보통 집을 구입하는 경우 기존에 집주인이 살고 있는 경우도 많지만 세입자가 살고 있는 경우도 많습니다.
그런데 우리나라는 보통 전세로 살고 있는 경우가 많고 이 경우 세입자 보증금에 대한 문제가 남아 있습니다.
그런데 등기에는 세입자가 전세권설정을 하지 않은 이상 임대차에 대한 내용이 없어 이를 이용해 사기 치는 수법이 새로 나왔다고 합니다.
이런 임차 보증금 매매 사기는 보통 급매로 판매하는 경우가 많다고 하니 급매 물건을 사는 경우 주의가 필요합니다.
그럼, 임차 보증금 매매 사기 수법에 대해 알아볼까요?
임차 보증금 매매 사기 유형
1. 매매 거래 후 보증보험이나 임차권 등기 설정이 되는 경우
매도자 A는 매수인 B와 아파트 매매 계약을 체결합니다.
매수인 B는 계약과 잔금 지급 시 등기부 등본을 확인했지만 등기부 등본에는 저당권이 없고, 깨끗했습니다.
그런데 매매계약 후 얼마 뒤 HUG 주택공사에서 전 집주인이 임차인에게 보증금을 지급하지 않아 우리가 대신 지급했고, 지급한 보증금을 내라는 구상권을 청구하는 연락이 왔습니다.
이게 무슨 일인가 황당한 매수인 B 씨는 주택공사와 통화 후 전말을 알게 됐습니다.
매도자 A는 세입자가 있었고 세입자는 나가겠다고 했지만 돈이 없어 HUG 주택공사가 대신 보증금을 지급했습니다.
보증금을 받은 세입자는 이사를 갔고 매도자 A는 이 집을 급매로 싸게 팔았는데 이 과정에서 세입자 보증금을 내지 않아 HUG 주택공사가 돈을 대신 주었다는 말을 하지 않은 것입니다.
그리고 매매계약을 하면 원래 매도자 A가 내야 하는 보증금은 그대로 매수인 B에게 승계됩니다.
주택임대차보호법 제3조 4항에 보면 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'라고 되어 있습니다.
그래서 매수인 B는 매도자 A가 내지 않은 전세보증금을 대신 내야 하는 처지가 된 것입니다.
이것과 비슷한 게 '임차권 등기 설정'이 있습니다.
임차권 등기설정은 임대인이 보증금을 주지 않은 경우 등기에 임차인의 보증금, 계약 일자, 확정일자 등이 명시돼 임차인이 이사나 주소 이전을 해도 대항력과 우선변제권이 그대로 보장됩니다.
원래는 임차권등기 명령이 확인된 후 이사 가는 것이 바람직하지만, 임차권 등기 명령 신청만 하고 나간 경우도 있어 나중에야 임차권등기 명령이 있다는 사실을 아는 경우도 있습니다.
https://www.youtube.com/watch?v=aZezc34SJLo
2. 보증금을 반환하지 않은 경우나 보증금을 속이는 방법
보통 매매계약을 하는 경우 기존 세입자가 있을 때 보증금을 제외하고 나머지 금액을 대금으로 지불합니다.
하지만 전세 만료일과 매매계약일이 애매하게 있는 경우 매도인이 자신이 세입자 보증금을 내겠다고 말하고 모든 대금을 받는 경우도 있습니다.
사실 이렇게 계약하는 것은 매우 위험해서 정말로 매도인이 세입자 보증금을 냈는지 신경이 곤두서고 불안하기 때문에 절대 그렇게 해서는 안 됩니다.
만약 매도인이 세입자의 보증금을 주지 않은 경우 자신이 그 보증금을 대신 내야 하는 경우도 있기 때문입니다.
가장 흔한 유형은 아무래도 보증금을 속이는 방법입니다.
원래는 3억의 보증금이 있는데 1억만 있다고 속여 매수인이 나중에 2억을 물어줘야 할 수도 있습니다.
그러니 보증금이 정말로 그 액수가 맞는지 세입자에게 확인하는 것이 중요합니다.
사기 예방법
임차보증금 매매 사기의 경우 중개사가 끼더라도 파악하기 힘듭니다.
임차보증금 매매 사기 유형에서 1번의 경우 이미 세입자가 보증보험으로 보증금을 받고 이사를 갔다면 중개사나 매수인이나 그전에 임차인이 있다는 사실을 알기 어렵기 때문입니다.
사실상 매도인의 말만 믿을 수밖에 없습니다.
게다가 등기에도 나오지 않으니까요.
그래서 '전입세대 열람 내역서 발급'이 반드시 필요합니다.
전입세대 열람 내역서는 전입세대를 확인하고 보증금을 보호하기 위해 만들어진 제도로 아무나 볼 수 없습니다.
전입세대 열람이 가능한 대상자는 다음과 같습니다.
①소유자
②임차인
③대리인
④경매 참가자
⑤신용 정보업자
⑥감정 평가업자
그런데 필요서류는 신분증과 계약서가 필요하기 때문에 일단 계약을 해야지만 전입세대가 있나 없나 확인할 수 있다는 단점이 있네요. ㅡ.ㅡ;;
그리고 온라인으로는 불가능하고 현재 주소지가 아니더라도 어느 동사무소나 주민센터에서 발급받을 수 있다고 합니다.
그런데 이 전입세대 열람내역에는 허점이 있어서 지번주소로 했을 때는 세입자가 없다고 나오지만 도로명 주소로 했을 때는 세입자가 있다고 나온다고 합니다.
https://www.youtube.com/watch?v=_E-zsD7SOP4
그래서 '전입세대 열람 내역서' 발급 때는 지번주소와 도로명 주소 모두 알아서 신청하는 것이 좋습니다.
마지막으로 확정일자 부여현황을 확인해 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
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