공인중개사는 중개 의뢰인과 직접 거래가 가능할까?

공인 중개사법 제33조 6호에는 다음과 같이 명시되어 있습니다.

 

'중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위'는 금지사항입니다.

 

이유는 공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래하거나 당사자 쌍방을 대리하면 자신의 이익을 위해 이용할 수 있다고 판단하기 때문입니다.

 

그럼 만약 공인중개사와 중개의뢰인이 직접 거래시 그 계약은 무효일까요? 유효일까요?

 

반응형

 

판결

공인중개사와 중개의뢰인의 직접 부동산 거래시 계약 자체는 '유효'하다.

 

 

규정을 위반하여 한 거래행위가 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 행위의 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 입법 목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없고,

 

단지 직접 거래라는 이유로 효력이 부인되어 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 위 규정은 강행규정이 아니라 단속 규정이다.

 

반응형

 

해설

강행규정과 단속규정은 무슨 차이일까요?

 

강행규정은 이것을 위반하면 그 행위 자체가 무효가 되는 즉, 계약이 무효가 되는 규정을 말합니다.

 

대표적으로 임대차보호법이 있습니다.

 

단속규정은 규정 위반시 처벌은 하더라도 계약의 효력은 인정하는 규정을 말합니다.

 

따라서, 공인중개사와 중개의뢰인이 직접 거래 시 처벌은 받을 수 있지만 계약 자체는 유효합니다.

 

중개의뢰인과 직접 거래에 관한 판례들 모음

중개의뢰인과 직접 거래시 공인중개사는 개설등록이 취소될 수 있고, 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처합니다.

 

1. 중개의뢰인과 계약을 체결한 경우만 직접 거래에 해당합니다.

먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개 의뢰를 받아야 직접 거래에 해당합니다.

(대법원 선고 2005도 4494 판결)

 

2. 매매, 교환, 임대차도 포함됩니다.

직접거래란 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매, 교환, 임대차 등과 같은 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다.

(대법원 선고 2005도 4494 판결)

 

3. 보수를 받지 않더라도 처벌합니다.

 

4. 중개의뢰인의 승낙이 있더라도 처벌합니다.

 

5. 중개의뢰인의 대리인이나 수임인과 계약을 체결하는 경우에도 직접거래에 해당합니다.

중개의뢰인에는 중개대상물의 소유자뿐만 아니라 그 소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수여받은 대리인이나 거래에 관한 사무의 처리를 위탁받은 수임인 등도 포함된다고 보아야 한다.

(대법원 선고 90도 1872 판결)

 

6.배우자 명의로 계약 시 직접거래에 해당됩니다.

최근 법원은 부부가 경제공동체 관계이고 같이 거주하고 있으며 의뢰인에게 자신의 배우자라고 밝히지 않은 점등을 이유로 직접거래라고 판단했습니다.

 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20210902071500004

대법 "공인중개사, 남편 명의로 중개매물 계약시 위법" | 연합뉴스