중도금을 선지급시 매매계약을 해제할수 있을까?

사례

A와 B는 아파트 매매를 했습니다.

 

A는 계약금을 지급하고, 중도금과 잔금 날짜를 맞추었습니다.

 

그런데 아파트값이 갑자기 폭등하면서 A는 B가 혹시 매매계약을 취소할까 중도금 날짜보다 더 일찍 중도금을 보냈습니다.

 

한편 B는 아파트값이 폭등하자 차라리 계약금을 포기하는데 더 이익이라고 생각해 계약해지의사를 A에게 보냈습니다.

 

그럼 중도금을 선지급 시 매매계약을 해제할수 있을까요?

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판결

원칙적으로는 계약을 해지할 수 없다.

 

단, 당사자 사이 '이행기 전에는 착수하지 아니하기로 한다'는 특약이었거나 매도인이 먼저 매매계약 해제의사를 표시하고 '매수인에게 해약금 수령을 말하고 기한이 넘기는 공탁을 하겠다는 통지'를 한 경우 해제할 수 있다.

 

이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

(대법원 선고 2004다 11599판결)

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해설

보통 중도금을 내면 양 당사자의 합의가 없으면 계약해지가 불가합니다.

 

중도금을 내기 전이라면 한쪽이 계약금을 포기하고 일방적으로 계약해지가 가능합니다.

 

위 사례의 경우 결국 가장 누가 먼저 선수를 치는 것에 따라 계약의 해지 여부가 결정되는 것입니다.

 

일반적으로 '이행기 전에는 착수하지 아니하기로 한다'는 특약이 있는 경우가 드물고, 아파트 값이 폭등하는 등 새로운 변수는 잘 일어나지 않기 때문에 계약을 해지하고 싶다면 빨리 해지하는 것이 좋습니다.

 

본 중도금 시기보다 먼저 중도금을 내면 그 시기부터 중도금을 낸 것으로 봅니다.