부동산 투자를 하다 보면 손해를 볼 때가 있습니다. 어느 투자나 그러듯이 이익을 볼 때도 있고, 손해를 볼 때도 있죠. 그런데 이런 손해를 본 부동산으로 양도소득세를 줄일수 있는 방법이 있습니다. 부동산 종류와 상관없이 상가, 토지, 주택 등 모든 부동산의 이익과 손실을 통산합니다. 예를 들어 2억 투자이익이 생긴 주택과 1억 손해가 난 상가가 있다고 가정해 봅시다. 그러면 2억에 대한 양도세를 내야하지만 1억 손해가 난 상가를 감안해 1억에 대한 양도세를 부과합니다. 이는 처분 순서와 상관없이 적용됩니다. 만약 2억에 대한 양도세를 먼저 낸 경우, 손실이 난 상가에 대한 양도세를 환급받을 수 있습니다. 각 부동산의 손실과 이익을 합산하지 않고, 독립적으로 신고했을 시 다음 해 5월 양도소득세 확정신고를..

양도소득세를 낼 때 세금을 줄이는 방법 중 하나가 '기타 필요경비'입니다. 기타 필요경비는 크게 2가지가 있습니다. 주택을 취득과 양도시 필요한 부수비용과 집을 보유하면서 생기는 부수비용입니다. 여기서 주택거래시 생기는 부수비용은 다음과 같습니다.주택거래 시 생기는 부수비용취등록세법무사 등기대행 비용 및 기타 등기비용공인중개사 중개 수수료취득과정에서 생긴 소송비용컨설팅 수수료 여기서 컨설팅 수수료는 경매 참가로 인해 주택 취득 시 인정되지만, 일반 거래의 경우 인정되지 않습니다. 경매는 일반인이 참가하기 어렵기 때문에, 경매컨설팅 수수료는 인정하지만 일반 거래의 경우 컨설팅이 굳이 필요하지 않기 때문입니다.   주택 보유시 생기는 필요 항목주택을 유지하지 위해서는 유지비가 필요합니다. 여기서 인정되는 유..

상가주택은 상과와 주택으로 이루어진 건물을 말합니다. 일반적으로 1층은 상가이고 2층부터는 주택인 경우가 많죠. 주택면적이 상가면적보다 많다면 건물 전체를 주택으로 판단하고, 상가면적이 더 많거나 같으면 주택과 상가분을 분리하여 양도세를 결정해요. 2021년에는 이런 상가비율에 따라 세금을 결정했는데 2022년 1월1일부터는 고가주택에 한해 면적크기와 상관없이 주택·상가를 각각 과세합니다.  그래서 12억 초과의 상가주택이라면 주택과 상가의 면적에 관계없이 각각 과세해요. 장기보유특별공제그러면 장기보유특별공제로 12억 초과 상가주택의 양도세를 얼마나 줄일수 있을까요? 2018년 9월 13일 이전에는 1세대 1주택자가 3년 이상 보유만 하더라도 최대 80% 장기보유특별공제율을 받을수 있었어요. 하지만 20..

사례 A는 친구가 사업자금이 필요하다해서 자신의 집을 담보로 은행에서 대출을 받아 친구에게 빌려줬습니다. 하지만, 친구 사업은 결국 망해서 A의 집은 경매로 넘어갔습니다. A는 경매대금을 단 한푼도 받지 못했지만 세무서에서는 양도소득세를 내라는 우편을 받았습니다. 그럼, 경매로 넘어간 부동산의 양도소득세는 내야하나요? 판결 양도소득세를 내야한다. 부동산의 임의 경매절차에서 그 기초가 된 근저당권설정등기가 제삼자의 채무에 대한 물상보증으로 이루어졌어도 낙찰된 부동산의 양도인은 물상보증을 한 소유자이고 낙찰 대금도 그의 양도소득으로 귀속되는 것이다. (대법원 선고 2000두 1508 판결) 해설 양도는 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로..