오피스텔은 왜 아파트보다 가격이 오르지 않을까?

일단, 시작에 앞서 무조건 오피스텔이 아파트보다 가격이 오르지 않는 것은 아닙니다.

 

건물의 상태나 위치, 환경에 따라 얼마든지 달라질수 있습니다.

 

부분적인 이야기가 아니라 통상적인 이유임을 먼저 말씀드립니다.

 

오피스텔이 아파트보다 가격이 오르지 않는 이유

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1. 세금

오피스텔은 아파트보다 취득세가 비쌉니다.

 

아파트의 경우 6억 이하는 1.1%로 시작해 9억초과시 3.3%의 세금이 붙습니다.(1세대 1 주택 기준)

 

면적에 따라 농특세가 붙은 경우 최대 3.5%까지 취득세를 내야합니다.(전용 85㎡ 초과 시)

 

하지만 오피스텔의 경우 취득세를 4.6%를 내야합니다.

 

주택용 오피스텔을 소유한 경우 취득세, 양도소득세, 종부세 모두 중과세율이 적용될 수 있습니다.

 

주거용 오피스텔은 주택으로 보기 때문입니다.

 

2. 토지지분

오피스텔이 아파트보다 가격이 오르지 않은 가장 큰 이유라고 생각합니다.

 

토지지분의 경우 오피스텔은 아파트에 비해 매우 낮습니다.

 

그 이유는 용적률 때문입니다.

 

용적률은 대지 안에 얼마나 많은 공간을 사용할 수 있냐는 뜻입니다.

 

보통 아파트는 용적률이 300%를 넘지 않는데, 오피스텔은 900% 이상도 가능합니다.

 

그래서 그만큼 같은 토지의 크기라도 더 많은 사람이 소유하고 있다는 소리입니다.

 

이 토지지분에 대한 문제는 재건축 시 불거집니다.

 

시간이 지나 건물이 낡아서 재건축을 하려고 할 것입니다.

 

용적률이 낮다면 더 높은 용적률을 적용해 건물을 지으면 그만큼 더 많은 수익이 생깁니다.

 

하지만 이미 높은 용적률로 건물을 지었다면 그 이상의 용적률을 적용해 건물을 짓기 힘드므로 재건축 수익률이 낮을 가능성이 커집니다.

 

이런 이유로 오피스텔은 땅에 대한 가지는 거의 없고, 건물에 대한 가치만 있습니다.

 

그래서 시간이 지날수록 아파트에 비해 오피스텔이 불리해집니다.

 

간단히 말해 아파트는 '재건축 프리미엄'이 있는데, 오피스텔은 없는 경우가 많습니다.

 

3. 면적

같은 전용면적의 오피스텔과 아파트라도 실사 면적은 차이가 납니다.

 

아파트의 경우 실사용면적은 '전용면적 + 서비스면적(발코니 면적)'인데 오피스텔은 이런 서비스면적이 없습니다.

 

또, 오피스텔의 전용면적 비율은 50% 안팎인데 비해 아파트는 80% 수준입니다.

 

보통 전용 59㎡아파트와 전용 84㎡오피스텔의 실사용 면적이 비슷한 것으로 보고 있습니다.

 

이런 차이가 나는 이유는 아파트는 주택법에 근거해 짓지만, 오피스텔은 건축법으로 짓기 때문입니다.

 

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4. 투자수익방식 차이

오피스텔은 1인가구가 주 수요층입니다.

 

요즘 1인가구가 늘어나는 만큼 오피스텔이 유리합니다.

 

하지만 1인가구의 특성상 소득이 적고 임시로 사는 것이 오피스텔의 주요 거주 목적입니다.

 

그래서 오피스텔에 월세로 사는 사람은 많지만, 매수를 하려는 사람은 적습니다.

 

이 말은 내가 가지고 있는 오피스텔 근처에 더 좋은 오피스텔이 생기면 그쪽으로 손님이 갈 가능성이 높다는 소리입니다.

 

그래서 오피스텔은 시간이 지날수록 건물이 노후화되면 예전만큼 월세를 받을 수 없어 수익률이 낮아집니다.

 

반면, 아파트는 보통 가족이 주거하는 경우가 많고 임시로 살기보다는 장기적으로 거주하는 목적이 큽니다.

 

이런 이유로 오피스텔은 수익형 부동산, 아파트는 주식형 부동산에 가깝습니다.

 

위치나 건물상태에 따라 다르지만 보통 아파트의 매매 차이가 오피스텔의 수익률보다 높은 경우가 많습니다.

 

5. 그 외

오피스텔은 교통이 좋고 주요 입지에 건축하는 경우가 많아 생활하기 편하지만 반대로 불편한 점도 많습니다.

 

주차장 문제, 아파트 편의시설(공원, 단지 내 주민복지센터)의 부재, 소음, 공해, 비싼 관리비 등이 있습니다.