임대차 계약 종료시 자동연장, 계약갱신요구권 어느것이 좋을까?

안녕하세요. 지식한냥입니다.

상가나 아파트 등 부동산 임대계약이 끝나갈 무렵 자동연장을 하면 유리할지, 계약갱신요구권을 쓰는 게 좋을지 고민하게 됩니다.

 

그럼 임대차 계약 종료 시 자동연장과 계약갱신요구권 중 어느 것이 더 좋을까요?

 

자동연장(묵시적 갱신)

자동연장은 법적 용어로 묵시적 갱신이라고 합니다.

 

묵시적 갱신은 계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인과 임차인 둘 중 누구도 계약 해지 의사를 하지 않고, 계약조건 변경 통지를 하지 않은 경우 자동적으로 전과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신되는 것을 말합니다.

 

주택은 2년, 상가는 1년이 연장됩니다.

 

묵시적 갱신의 경 기존의 계약 조건을 그대로 유지하기 때문에 임대료 상승이 없습니다.

 

계약갱신 요구권

주택의 경우 임차인은 단 한번 2년의 '계약갱신요구권(계약갱신청구권)'이 있습니다.

 

묵시적 갱신인 경우 '계약갱신요구권'을 쓴 것으로 인정되지 않습니다.

 

상가의 경우 상가임대차보호법의 10년 제한이 없습니다.

 

묵시적 갱신으로 1년 연장됐다면 11년 계약 갱신이 가능합니다.

 

계약갱신요구권을 쓴 경우 임대료는 최대 5%밖에 올리지 않습니다.

 

하지만 계약갱신요구권을 다 쓰고(주택은 4년, 상가는 10년)재계약을 하는 경우 임대료 상한선이 없습니다.

 

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묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 차이점

가장 큰 차이점은 중도 해지권의 여부입니다.

 

묵시적 갱신의 경우 임대인은 계약해지를 할 수 없지만, 임차인은 계약해지를 할수 있습니다.

 

자동연장이 되더라도 임차인은 언제라도 해지 통지 후 3개월 후면 나갈 수 있습니다.

 

반면 상가의 경우 '상가임대차보호법'에 적용되지 않는 상가는 민법의 묵시적 갱신을 적용합니다.

 

그래서 임차인은 통지 후 1개월, 임대인은 6개월 후 해지할 수 있습니다.

 

 

묵시적 갱신(자동계약) VS 갱신계약권 또는 재계약 어느 것이 더 좋을까?

결론부터 말하지만 임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 더 좋습니다.

 

임대료로 안 올라가고, 원할 시 언제든 나갈 수 있다는 점이 임차인에게 유리하죠.

 

반대로, 임대인 입장에서는 재계약이나 갱신계약권으로 월세를 올려 받고 계약기간 동안 안정적으로 수입을 얻을 수 있습니다.

 

단, 주택의 갱신요구권은 2년이지만 임차인이 원할 시 3개월 전에 해지한다고 통보 시 계약해지 됩니다.

 

https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148876915

 

재계약의 경우 임차인이나 임대인이나 계약기간을 지켜야 합니다.