실제 조합원으로서 경험해본 아파트 비례율에 대한 생각과 느낌

아파트 조합원이 되면 자연스럽게 비례율에 대한 관심을 가지게 됩니다.

 

비례율에 관심을 가지게 되는 이유는 청산금을 받아 돈을 벌 수도 있고, 반대로 추가 분담금을 낼 수도 있기 때문이죠.

 

게다가 주변에 재건축하는 아파트가 많으면 누구 비례율이 더 높은지 자연스럽게 경쟁하는 분위기도 한몫하죠.

 

그럼 실제 조합원으로서 경험해본 아파트 비례율에 대한 생각과 느낌을 써볼까 합니다.

 

1. 아파트 비례율은 어렵고 복잡하다.

아파트에는 거의 전 재산이 들어가는 큰 투자인 만큼 신중하가게 해야 하고, 또 많은 것을 공부해야 합니다.

 

비례율도 마찬가지죠.

 

하지만 비례율을 배우면서 너무나 생소한 용어가 많습니다.

 

종전자산평가액, 권리가액, 청산금, 추가 분담금, 손실 보상비, 종후자산, 보류지, 체비지 등 조합원이 아니면 평생 쓸까 말까 한 단어들이 우수수 나옵니다.

 

이런 단어들의 뜻을 공부하는게 쉽진 않죠.

 

아파트 비례율은 일반적으로 높을수록 좋다고 합니다.

 

하지만 반드시 이 말이 맞는것은 아니고 실제 청산금이나 분담금을 산출하는 과정은 매우 복잡하고 변수가 많아서 단순하게 비례율이 높고 낮은 것만으로 청산금이 많아지거나 적어진다고 할 수는 없다고 합니다.

 

저도 아파트 비례율에 대해 이런저런 기사나 책을 보고 공부했지만, 정확하게 이해하기는 어렵더라고요.

 

제가 이해한 아파트 비례율은 '비례율이 높을수록 좋기는 하지만 반드시 그런 것은 아니고, 수많은 변수가 있기 때문에 비례율 만으로는 청산금이나 분담금의 금액을 알 수 없다'입니다.

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2. 비례비를 산정하기 위한 추산액 또한 복잡하고 어려워요.

비례율의 공식은 생각보다 간단합니다.

 

 

총수입은 조합원 분양수입 + 일반 분양수입 + 기타 수입의 합이고, 총 사업비는 공사비 + 제사업비 + 기타 경비를 말합니다.

 

여기서 총 수입과 총 사업비에는 공사비, 측량비, 관리비, 부대경비, 수입추산액, 보류지, 체비지 등 매우 많고 다양한 품목이 있습니다.

 

 

사진에 보듯 이렇게 다양한 품목이 있습니다.

 

물론, 이런 비용은 조합에서 알려주지만 이게 정말 들어간 비용인지 중간에 슈킹한 비용인지는 확인할 방법이 없습니다.

 

그냥 믿을 수밖에 없죠.

 

공사비의 경우 최근 폭발적으로 급등해 추가 분담금 뉴스가 많이 나오고 있습니다.

 

 

다행히 저 같은 경우 그런 시기는 아니라서 공사비에 대한 추가 분담금은 없었습니다.😮‍💨

 

저 같은 경우에는 조합운영비 논란이 좀 있었습니다.

 

조합 운영비 미지급액에 2년치 운영비가 들어있고 총회 비용이 3회 예상으로 3억 3천이 들어갔기 때문입니다.

 

일단 조합운영비 같은 경우 아파트가 완공되고 입주해도 바로 조합이 해산되는 게 아닙니다.

 

이런저런 이유로 아파트가 완공되고 입주해도 몇 년 동안 조합이 있는 경우가 많습니다.

 

이 경우 계속 조합운영비를 지급해야 하기 때문에 빨리 조합을 해산하는 게 좋습니다.

 

이런 이유로 입주 후 재건축 재개발 조합을 1년 내에 해산해야 한다는 발의가 나오기도 했습니다.

 

https://www.hankyung.com/realestate/article/2021082455941

재건축·재개발조합 입주 1년내 해산

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두 번째로 총회비용도 문제입니다.

 

총회를 한번 할 때마다 무슨 비용이 1억 1천이나 드는지 모르겠습니다.

 

물론, 장소 대여도 해야 하고 진행자도 고용해야 하고, 안전요원 등 비용이 어느 정도 들어가는 것은 이해합니다.

 

그래도 그게 1억 단위인가? 하는 의문이 들긴 합니다.😕

 

그래서 인터넷에 검사해 보니 이런 총회비용 논란이 많았습니다.

 

https://www.newsworker.co.kr/news/articleView.html?idxno=372

총회 한번에 10억! 열 번 하면 거덜 나겠네!

 

경기도 수원의 한 재개발사업 총회는 비용이 10억이나 들었다고 합니다.

 

어떻게 해야 비용이 10억이나 드는지 모르겠습니다.

 

이런 걸 보니 우리 조합의 총회비용은 선녀처럼 보이네요.

 

그리고 조합 총회에 참석해 보신 분들은 알겠지만, OS요원이 있습니다.

 

OS요원은 총회가 열린다고 하면 "바쁘신데 굳이 오 실 필요 없고, 동의서에 사인하면 X만원을 드립니다"하는 전화가 옵니다.

 

이런 OS 요원의 일당은 20만 원 정도 된다고 하니 이런 비용도 총회비용으로 조합원 주머니에서 나오죠.

 

 

3. 비대위와 조합과의 대립

재개발, 재건축 조합에서 비대위 없는 조합은 아마 없을 것입니다.

 

오히려 비대위 없는 조합은 이상한 곳일 가능성이 있으니 투자를 피하라 라는 팁까지 있을 정도입니다.

 

제가 느낀 조합과 비대위의 관계는 정부와 여당 VS 야당과의 관계라고 생각합니다.

 

조합은 정부와 여당이고 비대위는 야당이라고 볼 수 있죠.

 

실제 여당과 야당 모두 자신의 이익을 위해 활동하듯 조합과 비대위 또한 자신의 이익을 위해 활동합니다.

 

그래서 비대위가 무조건 옳다고 할 수 없습니다.

 

괜히 잘하고 있는 조합장을 해임시켜 시간이 지체되어 손해를 보는 경우도 많다고 합니다.

 

조합과 비대위는 여당과 야당처럼 서로 견제하면서 비리가 생기지 않나 감시하는 존재입니다.

 

제가 속한 조합에도 비대위가 조합장을 해임해야 한다는 주장이 나왔습니다.

 

결론만 말하자면 비대위가 조합장에게 해임 소송을 냈는데 조합장이 이겼다고 합니다.

 

 

4. 조합원의 관심

저는 전재산이 들어간 만큼 조합원의 관심이 많을 것이라고 생각했지만, 의외로 관심 없는 사람이 많다는 점이 놀라웠습니다.

 

물론, 관심 있는 사람은 엄청 관심이 많기는 하지만 대체적으로 큰 관심보다는 지켜본다는 것에 가깝습니다.

 

사실 저도 엄청 관심 있다고 하기에는 아닌 쪽에 가깝기는 합니다.

 

앞서 말한 것처럼 너무 복잡하고 난해해 어떤 게 좋은지 잘 모르기 때문입니다.

 

제 조합의 조합원은 대략 500명 정도 되는데 그중 단톡방에 들어온 사람은 200명 정도밖에 안 됩니다.

 

그래서 우리 조합원은 관심이 없어서 비례율이 다른 아파트보다 낮다는 소리가 나오기도 했습니다.

 

그런데 시간이 지나서 생각해 보니 오히려 조합원의 관심이 적다는 것은 반대로 그만큼 일의 진행이 잘되어간다는 소리라는 생각이 들더라고요.

 

 요순시대에는 태평성대라서 백성이 임금이 누군지도 모른다고 살았다고 합니다.

 

반대로 말하자면 살기 힘들수록 정치에 관심이 많아지죠.

 

우리 조합원이 상대적으로 관심이 없었다는 것은 반대로 그렇게 큰 문제없이 순탄히 잘 흘러갔다는 뜻이 아닌가 생각이 듭니다.