토지, 땅을 사려고 할때 어떤것을 확인하고 사야 할까?

안녕하세요. 지식 한 냥입니다.

 

오늘은 토지, 땅을 구매하려고 할 때 어떤 것을 확인하고 사야 하는지에 대해 포스팅을 할까 합니다.

 

땅은 거래가 잘 일어나지 않고 한번 사면 오래 묶여야 하는 만큼 신중히 투자해야 합니다.

 

그럼 땅, 토지를 사려고 할 때 어떤 것을 확인햐야 할까요?

 

1. 계약하려는 토지가 목적에 맞는 토지인지 확인해야 합니다.

우선 토지의 용도지역과 지구가 무엇인지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

 

지역과 구역은 관리지역, 농림지역, 보전산지, 자연환경보호지역, 수변구역, 공원보호구역, 개발제한구역, 근린상업지역, 문화재보호구역 등 많은 종류가 있습니다.

 

토지의 용도지역은 아래 사이트에서 확인 가능합니다.

 

https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp

토지이음

 

 

2. 개발 행위허가 가능 여부

개발행위허가는 토지에 건물을 지을 수 있는 상태로 만들기 위해 받아야 하는 허가를 말합니다.

 

개발행위허가를 받으려면 경사도, 도로, 상하수도 등의 기준에 적합해야 합니다.

 

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3. 도로

계약하려는 토지가 지적도상 도로에 접해있는지, 도로 폭은 최소한 4m 이상인지, 도로에 접하는 면이 2m 이상 되는지 확인해야 합니다.

 

또, 지적도상 도로는 없으나 현황상 도로가 있는 경우 이를 활용할 수 있는지도 알아보면 좋습니다.

 

도로는 폭이 최소한 4m 이상, 도로에 접하는 면이 2m 이상 되어야 하는데 그 이유는 건축허가 요건 때문입니다.

 

마지막으로 도로가 법정 도로인지, 비법정 도로인지 확인해야 합니다.

 

법정 도로는 말 그대로 관련 법률에 만든 도로이고, 비법정 도로는 사도, 현황도로 등 개인이 목적을 위해 만들거나 자연발생적으로 생긴 도로를 말합니다.

 

법정도로라고 해도 건국허거나 개발행위가 안 되는 도로가 있고, 비법정도로라고 해도 차후에 요건 충족 시 허가 나는 경우도 있습니다.

 

만약 비법정 도로인 사도나 현황도로인 경우 현황도로의 포장여부, 그 도로로 건축 허가가 난 사례가 있는지, 건축법상 도로로 지정 공고요건을 갖추고 있는지 확인, 활용가능하다면 비용이 얼마인지, 사용할 수 있는 허가를 받을 수 있는지 알아봐야 합니다.

 

도로가 없는 맹지인 경우 인접 토지를 이용하여 도로를 개설할 수 있는지 알아봐야 합니다.

 

이 경우 토지 사용 가능성과 비용을 따져봐야 합니다.

 

계약하려는 땅이 각지인 경우(각지: 교차로에 접하는 토지) 교차로 영향권에 저촉되는지 확인해야 합니다.

 

그리고 막다른 도로의 경우 도로 폭에 따라 건축이 제한될 수 있습니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=ZcjyuSz-294&t=417s

 

막다른 도로 길이	도로의 너비
10m 미만	2m 이상
10m 이상 35m 미만	3m 이상
35m 이상	6m 이상(도시지역이 아닌 읍 면 지역에서는 4m이상)

 

막다른 도로에서는 소방차 진입 등을 이유로 막다른 도로의 길이가 길면 도로의 폭도 넓어야 한다고 합니다.

 

만약 막다른 도로에 있는 토지가 접해있는 도로가 충분히 넓지 않다면 자기 땅에서 일부를 도로로 내줘야 합니다.

 

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4. 배수로

배수 또한 건축 시 중요한 중요한 요건이기 때문에 배수로의 중요성을 인식해야 합니다.

 

지적도상 구거라고 쓰여있는 곳이 배수로이며 공부상 접해있는지 파악해야 합니다.

 

공부 상 구거가 있는 경우에도 일반구거인지 관개수로 인지 확인해야 합니다.

 

농업용수 공급을 위한 농수로는 지목상 구거지만 일반 배수로는 활용이 불가능하기 때문에 실제 임장을 돌아봐야 합니다.

 

배수로가 없는 경우에는 인접 배수로까지 연결하는데 따른 배수로 사용 가능여부와 비용을 따져봐야 합니다.

 

 

5. 하천이나 제방에 접해있는 토지의 경우

포락으로 인한 유실이나 하천부지 점용 가능성을 확인해야 합니다.

 

6. 지적도와 실제 토지가 일지 하는지 확인

 

7. 경사도와 토지의 모양, 땅의 성질 파악

일반적으로 사각형이 가장 좋습니다.

 

토지의 모양과 경사면에 따른 법면 등으로 실제 사용 가능한 토지가 얼마정도 되는지, 공사비용은 얼마인지 확인해야 합니다.

 

땅의 성질도 중요합니다.

 

땅이 연약 지반인 경우 파일 공사를 통해 하부를 견고히 다져야 하고, 암반 지반일 경우 발파 공사를 할 수 있습니다.

 

8. 위반건축물 유무 확인

위반건축물이 있는 경우 이행강제금이 부과되는데 위반건축물의 여부를 알든, 알지 못하든 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게 부과됩니다.

 

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이 외에도 여러가지가 있지만, 이만 줄일까 합니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.