새 건물주는 기존 임차인의 임대료 연체를 이유로 계약해지를 할수 있을까?

사례

A는 기존 임차인이 있는 상가를 매수했습니다.

 

그런데 기존 임차인 B는 상가를 매수하기 전부터 이미 임대료를 연체하고 있다는 사실을 알게 됐습니다.

 

걱정이 된  A는 자신도 임대료를 제대로 받지 못할 것을 우려해 차임연체를 이유로 임대차 계약을 해지하겠다고 B에게 통보했습니다.

 

B는 자신이 임대료를 연체한것은 사실이지만, 이것은 전 임대인일 때라고 아직 A와의 계약에서 임대료를 연체한 것은 아니니 차임연체를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없다고 주장했습니다.

 

그럼, 새 건물주는 기존 임차인의 임대료 연체를 이유로 계약해지를 할수 있을까요?

 

반응형

 

판결

새 건물주가 전 건물주때부터 차임연체를 이유로 계약을 해지하고 싶다면 연체차임채권을 인수해야 한다.

 

임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 

따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달해야만 비로소 계약을 해지할 수 있는 것이다.
(대법원 선고 2008다 3022 판결)

 

반응형

 

해설

임차물의 차임이나 관리비는 사용, 수익의 대가로 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 임대인에게 귀속됩니다.

 

따라서 새 건물주가 상가를 매수해도 기존 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있어도 그것을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.

 

그래서 새건물주는 임대인의 지위를 승계받은 후 임차인이 3기 이상의 차임을 연체해야 비로소 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

 

만약, 기존 임차인의 차임 연체를 이유로 기존 임차인과 계약을 해지하고 싶다면 미리 채권양도절차에 따라 연체차임채권을 인수해야 합니다.