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사례
A는 기존 임차인이 있는 상가를 매수했습니다.
그런데 기존 임차인 B는 상가를 매수하기 전부터 이미 임대료를 연체하고 있다는 사실을 알게 됐습니다.
걱정이 된 A는 자신도 임대료를 제대로 받지 못할 것을 우려해 차임연체를 이유로 임대차 계약을 해지하겠다고 B에게 통보했습니다.
B는 자신이 임대료를 연체한것은 사실이지만, 이것은 전 임대인일 때라고 아직 A와의 계약에서 임대료를 연체한 것은 아니니 차임연체를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없다고 주장했습니다.
그럼, 새 건물주는 기존 임차인의 임대료 연체를 이유로 계약해지를 할수 있을까요?
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판결
새 건물주가 전 건물주때부터 차임연체를 이유로 계약을 해지하고 싶다면 연체차임채권을 인수해야 한다.
임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고,
따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달해야만 비로소 계약을 해지할 수 있는 것이다.
(대법원 선고 2008다 3022 판결)
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해설
임차물의 차임이나 관리비는 사용, 수익의 대가로 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 임대인에게 귀속됩니다.
따라서 새 건물주가 상가를 매수해도 기존 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있어도 그것을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.
그래서 새건물주는 임대인의 지위를 승계받은 후 임차인이 3기 이상의 차임을 연체해야 비로소 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
만약, 기존 임차인의 차임 연체를 이유로 기존 임차인과 계약을 해지하고 싶다면 미리 채권양도절차에 따라 연체차임채권을 인수해야 합니다.
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