실제 경계와 지적도상의 경계가 다를경우 어느 경계가 기준일까?

가끔 지적도상의 경계와 실제 경계가 다른 경우가 있습니다.

특히, 도시지역이 아닌 시골 같은 경우 이런 경우가 종종 있는데요. 

​그럼 실제 경계와 지적도상의 경계가 다른 경우 어떤 경계를 기준으로 할까요?

 

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판례

특별한 사정이 없는 한 지적도상의 경계를 기준으로 한다.

 

​토지에 대한 매매는 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 확정된 토지를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 할 것이며, 

​다만 지적도를 작성함에 있어서 그 기점을 잘못 선택하는 등 기술적인 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다든가,

 

또는 1필지의 토지 위에 수동의 건물을 짓고 건물의 경계에 담장을 설치하여 각 건물의 부지로 사실상 구획 지워 어림잡아 매도한 후 그 분필등기를 하였기 때문에 그 경계와 지적이 실제의 것과 일치하지 않게 되었고,

 

그 부지들이 전전 매도되면서도 당사자들이 사실상의 경계대로의 토지를 매매할 의사를 가지고 거래를 한 경우 등과 같은 특별한 사정이 있는 경우에 한하여, 그 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여야 한다. (대법원 90다 12977 판결)

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지적도상의 경계 표시가 분할측량의 잘못 등으로 사실상의 경계와 다르게 표시되었다 하여도 그 매매 당사자가 지적공부에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매할 의사가 아니고 사실상의 경계대로의 토지를 매매할 의사를 가지고 매매한 사실이 인정되는 등 특별한 사정이 없는 한 사실상의 경계에 관계없이 지적공부에 기재된 지번, 지목, 지적 및 경계에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매한 것으로 보아야 할 것이다.(대법원 92 다 48918 판결)

​
지적법에 의하여 어떤 토지가 지적공부에 1필의 토지로 등록되면 그 토지의 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 이 등록으로써 특정되고, 지적공부를 작성함에 있어 기점을 잘못 선택하는 등의 기술적인 착오로 말미암아 지적공부상의 경계가 진실한 경계선과 다르게 잘못 작성되었다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 그 토지의 경계는 지적공부에 의하지 않고 실제의 경계에 의하여 확정하여야 한다.(대법원 98다 15446판결)

 

 

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해설

법원은 특별한 사정이 없는 한 지적도상의 경계를 기준으로 합니다.

​보통 땅을 거래한 경우 당사자들은 사실상의 경계대로 거래하는 경우가 많은데 이것을 법원에서 사실상의 경계대로 토지를 매매할 의사를 가지고 거래했다고 인정해 줄까요?

아마 이건 생각보다 인정받기 힘들 것입니다.

 

​매매 당사자가 토지의 실제 경계가 지적공부상의 경계와 상이한 것을 모르는 상태에서 실제의 경계를 대지의 경계로 알고 매매하였다고 하여 매매 당사자들이 지적공부상의 경계를 떠나 현실의 경계에 따라 매매목적물을 특정하여 매매한 것이라고 볼 수 없다.(대법원 92다 48918 판결)

왜냐하면 실제 경계와 공부 상 경계가 다르다는 것을 모른 상태에서 거래를 한 경우 현실의 경계에 따라 매매한 것으로 볼 수 없다고 판결했기 때문입니다.

​약간 가불기 같은 경우인데 지적도상의 경계와 실제의 경계가 다르다는 것을 알면 서로 간의 특약을 맺었을 것이고, 모른 경우에는 현실의 경계에 따라 매매목적물을 특정하여 매매한 것으로 보지 않기 때문입니다.
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그래서 땅을 거래하는 경우 실제 거래하는 땅의 경계와 지적도상의 경계를 잘 파악해두고 비교할 필요가 있습니다.